le principali tendenze e i settori in cui investire oggi e domani — idealista/news #adessonews

Il contesto globale del settore immobiliare deve far fronte a diverse sfide, dalle politiche monetarie delle banche centrali che influenzano i mutui alla situazione geopolitica alle spinte per gli investimenti contro il cambiamento climatico. Tutto questo influenza i prezzi immobiliari nei vari segmenti; François Trausch, CEO e CIO di PIMCO Prime Real Estate e John Murray, Managing Director Global Private Real Estate di PIMCO analizzano la situazione, individuando le tendenze a livello mondiale per ogni asset immobiliare.

I principali driver della domanda e dell’offerta immobiliare nel mondo

Il mercato immobiliare è gravato da sfide formidabili ma ricco di opportunità. Per chi dispone dei capitali e delle competenze esperte, il contesto attuale offre terreno fertile per cogliere opportunità lungo lo spettro della struttura finanziaria, dal debito senior al mezzanino e al preferred equity. Settori come i data center e la logistica, sostenuti dai trend di lungo periodo della digitalizzazione e del commercio elettronico presentano prospettive particolarmente allettanti.

Navigare queste acque agitate richiederà resilienza e adattabilità. Sarà cruciale disporre della capacità di individuare e sfruttare le opportunità nascoste in un contesto di volatilità di mercato. Puntando su temi molto convincenti come la digitalizzazione, la decarbonizzazione e i cambiamenti demografici gli investitori nel panorama in evoluzione dell’immobiliare commerciale hanno la possibilità non solo di superare la fase attuale turbolenta ma anche di prosperare.

Durante il secondo Global Real Estate Investment Forum di PIMCO in particolare sono emersi i fondamentali di lungo termine che costituiranno i principali driver dello sviluppo immobiliare nei diversi continenti, come sintetizzato nella figura seguente:

I principali settori in cui investire nel real estate globale

Alla luce di quanto sopra, i principali settori in cui investire secondo gli esperti di Pimco sono i seguenti:

RESIDENZIALE MULTIFAMILY

 Le prospettive globali nel multi-family sono in generale positive in un contesto con domanda strutturalmente robusta.

In Europa, gli affitti sono in costante aumento senza dar segni di frenata. L’offerta è limitata, inasprita dai costi elevati di sviluppo e da normative ambientali più severe, mentre la domanda si sta rafforzando con l’accelerazione nella formazione di nuovi nuclei familiari e la prosecuzione degli spostamenti della popolazione verso le principali aree metropolitane.

Nella regione Asia-Pacifico, prezzi e canoni di locazione si stanno irrobustendo in un contesto di moderata carenza d’offerta. I prezzi delle case in decisa ascesa e lo spostamento dei giovani verso le città alimentano la domanda di immobili in affitto. I cambiamenti demografici come l’allungamento dell’età in cui si forma una famiglia e il crescere dei single stanno rafforzando la tendenza a locazioni più lunghe. Inoltre, l’accentuato interesse per la condivisione e la vita di comunità nonché la richiesta di disponibilità di servizi hanno sospinto la crescita di soluzioni residenziali tematiche e di co-living.

Negli Stati Uniti, le prospettive di breve termine sono lievemente meno positive. Il settore multifamily in generale sta registrando un’offerta record di nuovi immobili, con i completamenti che lo scorso anno hanno raggiunto 583.000 unità, il massimo da 40 anni. Questa impennata ha comportato un aumento degli spazi vacanti, il che unitamente a tassi di capitalizzazione in aumento ha determinato un calo di oltre il 25%–30% dei valori di mercato. Benché i fondamentali di lungo termine della domanda di locazione restino robusti nel segmento, in particolare in quanto i tassi più alti ne accentuano la già forte convenienza rispetto all’acquisto, queste pressioni sul breve termine segnalano ulteriore tensione sul breve periodo per il segmento multi-family negli Stati Uniti.

In generale, il mercato americano probabilmente si stabilizzerà entro il 2026. Gli avvii di nuove costruzioni sono notevolmente diminuiti a causa dell’aumento dei costi e delle condizioni di finanziamento inasprite. La Sun Belt spicca come area di decisa crescita. La regione ospita la metà della popolazione americana e i nuovi arrivi in quest’area da altre parti del Paese e dall’estero sono previsti rappresentare la quota largamente maggioritaria della crescita della popolazione degli Stati Uniti dagli attuali 335 milioni ai 373 milioni previsti entro il 2054.

UFFICI

Le prospettive per il segmento uffici si confermano sfidanti a livello globale: la domanda è limitata e persistono difficoltà nel trovare il prezzo di equilibrio di mercato (price discovery), con valutazioni ancora sotto pressione in un contesto in cui i proprietari e i mutuatari stanno dandosi da fare per ridurre le destinazioni ad uso ufficio. La quota degli uffici nei portafogli immobiliari commerciali istituzionali è scesa dal 35% nel 2022 al 29% attuale8 e sono probabili ulteriori cali.

Le prospettive però variano a seconda della regione. In Europa, sussiste una solida domanda per strutture di pregio che adottano soluzioni green ubicate in zone centrali di primari centri urbani. Lo smart working è una tendenza che ha preso meno piede in molte parti d’Europa, in parte per le metrature tendenzialmente più piccole delle abitazioni e una rete efficiente di trasporto pubblico di cui ci si avvale per andare a lavorare. Le locazioni tendono a essere di lungo periodo in quanto la diversità di lingue, valute e quadro normativo dei vari paesi complica i trasferimenti aziendali. Soprattutto, le norme in materia energetica probabilmente ridurranno drasticamente l’offerta esistente in quanto per molti immobili sarà difficile soddisfare i requisiti europei sempre più stringenti su questo fronte.

In Asia-Pacifico, la domanda di uffici nei quartieri centrali resta in generale vicina ai livelli del 2021. Questo si deve alle abitazioni in generale più piccole in questa regione, ai tragitti più brevi tra casa e il luogo di lavoro e a una cultura più radicata di “lavoro in ufficio” rispetto al mondo occidentale. Come in Europa, la domanda è più robusta per i centri direzionali nei quartieri centrali, soprattutto quelli che offrono servizi che soddisfano le esigenze di vita, lavoro e svago.

Negli Stati Uniti, l’aspetto di riduzione dei costi per le aziende e una tendenza maggiore al lavoro da casa hanno portato la domanda di spazi per uffici a essere inferiore rispetto alla creazione di occupazione. Fatta eccezione per gli immobili di maggior pregio (class A+), ci aspettiamo che prezzi e canoni di locazione continuino a scendere in quanto gli investitori restano cauti e i tassi di capitalizzazione complessivi continuano a salire.

LOGISTICA E MAGAZZINI

La deglobalizzazione e l’e-commerce continueranno ad alimentare a lungo la crescita nel segmento dei magazzini e della logistica. I fattori geopolitici influenzeranno la domanda ma le strutture logistiche legate ai trend della digitalizzazione, come quello dell’e-commerce, presentano una traiettoria di domanda più affidabile. In Europa la domanda sta rallentando ma gli affitti continuano a crescere. La logistica è ancora una volta in cima alle preferenze di molti investitori e può offrire sostegno in un contesto di tassi di capitalizzazione oggi più alti.

Nella regione Asia-Pacifico, le vendite online sono stimate crescere da circa il 20% delle vendite totali nel 2021 a quasi il 40% entro il 2026.4 Inoltre, la deglobalizzazione continua ad alimentare la tendenza al nearshoring/friendshoring che avvantaggia Vietnam e India con lo spostamento delle produzioni dalla Cina verso questi paesi, mentre della tendenza al rimpatrio delle filiere potrebbero beneficiare Giappone e Corea del Sud.

Negli Stati Uniti, la domanda nel segmento industriale resta positiva anche se si è registrato un rallentamento nell’assorbimento netto negli ultimi sei mesi, con un primo trimestre 2024 che è stato il primo trimestre più fiacco dal 2012.5 Le nuove consegne hanno raggiunto il picco benché alcuni mercati della Sun Belt, la fascia di Stati meridionali degli Stati Uniti, siano alle prese con un’ondata di offerta che potrebbe portare a un periodo prolungato di più alta disponibilità sul mercato, soprattutto di immobili industriali di maggiore dimensione; negli ultimi anni infatti gli operatori del settore si sono focalizzati su progetti di sviluppo immobiliare superiori ai 9.000 metri quadrati.

DATA CENTER: LA CORSA ALL’ENERGIA NELL’EPOCA DELL’IA

Il boom dell’intelligenza artificiale (IA) ha scatenato a livello globale un’enorme domanda di data center e di energia green per alimentarli. Ha generato inoltre rischi per il comparto immobiliare commerciale in generale. Sul lungo termine l’IA potrebbe infatti ridurre il fabbisogno di spazi per uffici, la domanda di alloggi studenteschi e la densità della popolazione nei centri urbani nonché rendere meno attrattive le locazioni di lungo termine e le ubicazioni in città secondarie. La velocità e la scala delle ripercussioni restano tuttavia ancora incerte.

Quel che è chiaro invece è che la domanda di IA e servizi in cloud ha acceso una corsa globale ad accaparrarsi data center di adeguata capacità. Nel primo trimestre del 2024, i volumi globali delle locazioni in questo segmento hanno superato i 1.800 megawatt, un aumento di sette volte rispetto ad appena tre anni fa.3 La crescita non dà cenno di rallentamento e i contratti di locazione riguardano interi campus anziché singoli edifici. La corsa è inoltre amplificata dalla partecipazione dei governi che puntano alla sovranità digitale, vale a dire ad avere il controllo su hardware, software e dati critici. Per contro, la disponibilità limitata di energia sta diventando una limitazione crescente per lo sviluppo di data center a livello mondiale. I data center rivestiranno un ruolo cardine nei portafogli degli investitori nei prossimi anni. Sono infrastrutture cruciali che offrono agli investitori una modalità per trarre benefici dalla crescita dell’IA come tecnologia in generale senza esporsi su scommesse dall’esito incerto su chi emergerà vincitore in questo ambito.