Agevolazioni prima casa: nuovi chiarimenti dal Fisco sui requisiti #finsubito prestito immediato

Le agevolazioni “prima casa” spettano solo nel momento in cui si
è in possesso dei requisiti, soggettivi e oggettivi, previsti alla
Nota II-bis del d.P.R. n. 131/1986.

La Nota è stata recentemente modificata dal D.L. n.
69/2023, con alcune importanti “conseguenze” per i
residenti all’estero, come dimostra la Risposta
dell’Agenzia delle Entrate del 29 novembre 2024, n.
238 con cui il Fisco ha fornito chiarimenti a un
contribuente iscritto all’AIRE e che ha acquistato un immobile
nel 2023 fruendo delle agevolazioni c.d. ”prima casa”.

Nel dettaglio, l’Istante ha dichiarato nell’atto di
compravendita che l’immobile è ubicato nel Comune ove intende
stabilire la propria residenza entro diciotto
mesi dall’acquisto; tuttavia, ha interesse a mantenere la
residenza all’estero e l’iscrizione all’A.I.R.E. e, dunque, per
conservare le agevolazioni prima casa, ha chiesto al Fisco se possa
procedere alla rettifica della dichiarazione tramite un atto
integrativo dichiarando che:

• al momento della stipula del contratto di compravendita era
  cittadino italiano trasferito all’estero,
  iscritto all’AIRE;
• di essersi trasferito all’estero ove ha svolto la propria
  attività lavorativa;
• nei cinque anni precedenti il trasferimento è stato residente
  in Italia;
• l’immobile è ubicato nel comune dove risiedeva prima del
  trasferimento all’estero.

In particolare, sottolinea AdE, l’articolo 2, comma 1, del D.L.
n. 69/2023 ha modificato il comma 1, lettera a) concernente le
ipotesi di acquisto della “prima casa” in Italia da parte di un
soggetto trasferito all’estero per ragioni di
lavoro, motivo per cui, per beneficiare dell’agevolazione,
adesso occorre «che l’immobile sia ubicato nel territorio del
comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi
dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui
l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si
è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o
svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel
comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva
la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di
voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile
acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente
nell’atto di acquisto».

Al riguardo, la circolare
del 16 febbraio 2024, n. 3/E ha chiarito che il
beneficio fiscale viene pertanto ancorato a un criterio
oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza, ed
è quello dello svolgimento dell’attività lavorativa
all’estero.

Pertanto possono accedere alle agevolazioni prima casa le
persone fisiche che contestualmente:

• si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Il
  requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi
  tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e
  deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il
  trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento
  successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di
  avvalersi del beneficio fiscale in questione;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi
  svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente
  all’acquisto dell’immobile. A tal proposito la Circolare precisa
  che con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di
  attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Per la
  verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello
  relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria
  attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in
  senso continuativo;
• abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in
  quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria
  attività prima del trasferimento.

Inoltre per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere
naturalmente anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di
altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso
comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della Nota
II-bis.

Sulla base di queste coordinate, per il Fisco possono accedere
al beneficio fiscale, tra l’altro, le persone fisiche che,
contestualmente al ricorrere dei suddetti requisiti, «siano
trasferite all’estero per ragioni di lavoro» al momento dell’atto
di acquisto dell’abitazione in Italia. Questo perché il
requisito del trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
«deve sussistere già al momento dell’acquisto
dell’immobile».

Il mancato rispetto dell’impegno assunto in atto a trasferire la
residenza, entro diciotto mesi, nel Comune ove è ubicato
l’immobile, comporta quindi la decadenza dalle
agevolazioni fruite per l’acquisto della “prima casa”.

Ricorda comunque l’Agenzia che, come chiarito con la risoluzione
31 ottobre 2011, n. 105/ E, laddove sia ancora pendente il
termine di diciotto mesi per il trasferimento della
residenza, l’acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter
rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può
revocare la dichiarazione di intenti formulata
nell’atto di acquisto dell’immobile, presentando un’apposita
istanza all’Ufficio presso il quale l’atto è stato registrato e
chiedendo la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di
registrazione, senza applicazione di sanzioni.