Ho 300.000€: compro casa o li investo e faccio un mutuo?

L’acquisto immobiliare è da sempre uno dei primari obiettivi degli italiani. Con il passare degli anni, con la riduzione del potere d’acquisto e con la stagnazione dei salari, sempre meno sono i giovani italiani che riescono ad avere il capitale per acquistare casa, variabile che porta molto spesso all’accensione di un mutuo per sfruttare il prestito bancario al fine di acquistare l’immobile in cui si intende vivere. 

Talvolta ci sono però casistiche dove, grazie al supporto dei familiari o grazie ad una situazione economica favorevole, si riesce a racimolare una certa somma utile per l’acquisto della casa. Pensiamo ad esempio alle situazioni di figli alla soglia dei trent’anni che hanno accantonato risparmi e, dopo anni in affitto o di permanenza con i genitori, decidono di acquistare casa con i propri risparmi e con l’aiuto che potrebbe venire dai genitori.

In questo approfondimento ci concentriamo su questa particolare casistica analizzando come converrebbe muoversi nel caso ci si trovasse nella condizione di avere un capitale in liquidità e si volesse procedere all’acquisto della propria prima casa. Nell’approfondiremo utilizzeremo come capitale a disposizione la cifra di 300.000€ ma ogni considerazione fatta vale per qualsiasi somma sia disponibile. Se ti trovi nella situazione di avere 300.000€ a disposizione per l’acquisto di una casa, potresti essere tentato di pagare l’immobile in contanti e risolvere rapidamente la questione. Tuttavia, esiste un’alternativa che potrebbe permetterti di sfruttare meglio questa somma: investire i tuoi 300.000€ e contemporaneamente accendere un mutuo per l’acquisto dell’immobile. Questa strategia, nota come utilizzo della leva finanziaria, potrebbe consentirti di ottenere un guadagno superiore rispetto a un acquisto cash, a patto che il rendimento dell’investimento sia uguale o superiore rispetto al costo del mutuo. Ma come si può applicare questa strategia in pratica, e quando conviene davvero?

In questo articolo, analizzeremo entrambe le soluzioni per darti una guida completa su come ottimizzare il tuo capitale, sfruttando al massimo le possibilità offerte dai mercati e dalla leva finanziaria.

Opzione 1: Acquisto della Casa cash

La prima opzione, apparentemente la più semplice e immediata, è quella di acquistare la casa utilizzando direttamente i 300.000€ che hai a disposizione. In questo caso, non avresti bisogno di richiedere un mutuo e l’immobile sarebbe immediatamente tuo senza dover sottostare a vincoli legati alle rate o agli interessi.

I vantaggi dell’acquisto cash sono:

• Nessun debito: la casa è tua, senza mutui, interessi o altre obbligazioni finanziarie a lungo termine. Questo ti dà la tranquillità di non dover pagare rate mensili e di non essere esposto a eventuali rischi legati a future variazioni dei tassi di interesse.
• Risparmio sugli interessi: non avendo un mutuo, non dovrai pagare interessi alla banca. Supponiamo che tu stipuli un mutuo con un tasso di interesse del 3.5%: su un mutuo di 300.000€, pagheresti quasi 190.000€ di interessi in 30 anni di piano di ammortamento.
• Semplicità: l’acquisto diretto in contanti elimina la burocrazia legata alla concessione del mutuo e le eventuali spese di istruttoria o perizia.

Di contro ai vantaggi appena visti ci sono alcuni importanti svantaggi:

• Opportunità di guadagno mancata: il principale svantaggio di utilizzare l’intera somma per l’acquisto della casa è l’assenza di liquidità per altri investimenti. Se decidi di spendere i tuoi 300.000€ per l’acquisto dell’immobile, non avrai la possibilità di investire questo capitale e potenzialmente farlo crescere nel tempo.
• Assenza di leva finanziaria: pagando in contanti, non sfrutti la possibilità di utilizzare la leva finanziaria, cioè quella strategia che permette di investire capitali presi in prestito per ottenere un rendimento superiore al costo del finanziamento.

Opzione 2: Mutuo e Investimento dei 300.000€

La seconda opzione consiste invece nell’utilizzare i 300.000€ per costruire un portafoglio di investimenti e contemporaneamente richiedere un mutuo per acquistare la casa. In questo scenario, il tuo obiettivo è sfruttare il differenziale tra il rendimento atteso del portafoglio e il costo del mutuo. Se il rendimento del tuo portafoglio di investimenti è superiore al tasso d’interesse del mutuo, potresti ottenere un guadagno netto importante nel lungo periodo, sfruttando così l’effetto della leva finanziaria.

I vantaggi di procedere con tale opzione sono molteplici:

• Rendimento superiore al costo del mutuo: Supponiamo che il mutuo che richiedi abbia un tasso del 3.5%, mentre il rendimento medio netto atteso del tuo portafoglio di investimenti sia del 5%. Questo significa che stai pagando un 3.5% di interessi alla banca, ma al tempo stesso stai guadagnando un 5% sui 300.000€ investiti. Il differenziale tra i due tassi, cioè l’1.5%, rappresenta il tuo guadagno netto annuale in regime di interesse semplice mentre, nel caso optassi per strumenti ad accumulazione il differenziale è superiore nel corso degli anni;
• Effetto leva: la leva finanziaria ti permette di guadagnare su un capitale che, diversamente, avresti utilizzato interamente per l’acquisto della casa. Questo è un punto cruciale: con la leva finanziaria stai potenzialmente massimizzando il rendimento dei tuoi 300.000€, facendo crescere il tuo capitale anche mentre paghi il mutuo.

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• Rendimento composto: se investi i tuoi 300.000€ in un portafoglio strutturato di ETF ad accumulazione (che reinvestono automaticamente i dividendi), sfrutterai l’effetto dell’interesse composto. Questo significa che i tuoi guadagni vengono continuamente reinvestiti, generando a loro volta ulteriori rendimenti. Al contrario, le rate del mutuo seguono il regime di interesse semplice, quindi non generano nuovi guadagni nel tempo. In un arco temporale lungo, l’effetto del rendimento composto può fare una grande differenza rispetto al semplice pagamento delle rate.
• Detrazione degli interessi: su un mutuo contratto per l’acquisto della prima casa è possibile portare in detrazione gli interessi passivi fino a 4000€, usufruendo ad un rimborso IRPEF pari al 19% della spesa sostenuta per interessi. Tale vantaggio vale ovviamente se non sei una partita IVA in regime forfettario e quindi hai un reddito imponibile su cui vai a pagare l’IREPF.

L’opzione della leva finanziaria comporta alcuni rischi:

• Rischio di mercato: investire sui mercati comporta sempre un certo grado di rischio. Il rendimento atteso del 5% non è garantito e potrebbe verificarsi un periodo di volatilità o ribasso dei mercati. Se il rendimento del tuo portafoglio fosse inferiore al tasso del mutuo potresti trovarti in una situazione in cui stai pagando più interessi di quanto tu stia guadagnando con l’investimento.
• Impegno finanziario: avere un mutuo significa assumere un obbligo finanziario a lungo termine. Se la tua situazione economica dovesse peggiorare o se le tue entrate dovessero ridursi, potresti avere difficoltà a sostenere il pagamento delle rate mensili. Prerogativa importante per la leva finanziaria è infatti avere un flusso di cassa in ingresso costante.
• Costi aggiuntivi: anche se il mutuo comporta vantaggi legati all’utilizzo della leva finanziaria, non bisogna dimenticare i costi di istruttoria, perizia e altre spese connesse alla concessione del mutuo. Inoltre, il mutuo comporta una maggiore burocrazia rispetto all’acquisto cash.

Viste le due opzioni ci è possibile effettuare un confronto e il grafico 1 ci viene in aiuto. Il grafico 1 ci mostra l’andamento atteso di un portafoglio efficiente che rende il 5% su base annua in regime di interesse composto per una durata trentennale (linea verde) e il piano ammortamento di un mutuo da 300.000€ con tasso fisso del 3.5% (linea rossa). Come evidenziato dal grafico, la crescita del controvalore del portafoglio, grazie all’interesse composto, non segue una linea retta bensì è tendente all’esponenziale. Di contro, il piano di rimborso di un mutuo (le rate) sono fisse – in caso ovviamente di tasso fisso del mutuo (https://davideberti.it/blog/mutuo-quale-tasso-scegliere) – e sono conosciute in anticipo (link al calcolatore del mutuo). Il differenziale tra il culmine della linea verde dopo 30 anni e il culmine della linea rossa è l’effetto leva finanziaria, ossia il guadagno ottenuto dal portafoglio investimenti nei 30 anni al netto del mutuo rimborsato: tale differenziale nella casistica presentata supera gli 800.000€ in 30 anni.

Alla scadenza dei 30 anni e nello scenario simulato avresti quindi l’immobile, pagato con rate mensili di circa 1350€ per 30 anni, e un portafoglio investimenti dal controvalore di circa 1 milione e 300.000€.

Grafico 1 – Andamento di 300.000€ investiti e piano ammortamento del mutuo

Fonte: elaborazione Ufficio studi Davide Berti

L’esempio proposto è volutamente ottimista ma fa comprende l’importanza della leva finanziaria se ben utilizzata. Nel caso presentato, di un investitore con 300.000€, lungo orizzonte temporale ed alta propensione al rischio, l’utilizzo della leva finanziaria lo ha premiato nel corso del trentennio.

Giova altresì aggiungere come non è stata considerata la casistica intermedia, ossia quella di acquisto cash e investimento della rata che avrei dovuto pagare, ipotizziamo essere 1350€, in un piano d’accumulo con durata trentennale con rendimento atteso del 5%. In tal caso il capitale dopo 30 anni sarebbe pari a poco più di 1 milione e 130.000€, con un investimento di capitale pari a 487.350€ e interessi maturati pari a 648.609€ (https://davideberti.it/calcolatore-di-interesse-composto) . In questo caso il totale del capitale dopo 30 anni sarebbe sicuramente importante ma al di sotto del caso dell’utilizzo della leva finanziaria.

Conclusione

L’esempio proposto ha voluto portare in evidenza un concetto fondamentale: il saggio utilizzo del mutuo e della leva finanziaria. Molto spesso il mutuo viene demonizzato e viene considerato come “un debito da evitare”. Non sempre è così e l’esempio proposto ne ha mostrato il potenziale in una pianificazione efficace nel lungo periodo. 

Chiaramente ogni valutazione circa la miglior opzione da seguire per l’acquisto immobiliare deve essere personale e deve considerare molte variabili, su tutte la propensione al rischio, la durata del mutuo, la propria situazione economica e la crescita attesa del proprio reddito.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda.