Fondo di Garanzia per la Prima Casa, le novità della Manovra 2025

La Legge di Bilancio 2025, approvata il 28 dicembre 2024, è entrata in vigore il 1° gennaio 2025 e prevede anche la programmazione economica per i prossimi tre anni (2025-2027). Con questa legge, l’Italia si adegua alle nuove regole europee che chiedono una pianificazione a lungo termine per le politiche fiscali.

In questo articolo ci occuperemo delle modifiche che sono state apportate sul tema della prima casa, più nello specifico in relazione al Fondo di Garanzia per la Prima Casa ed all’agevolazione dell’imposta di registro sulla prima casa in caso di cambio casa.

Che cosa è il Fondo di Garanzia per la Prima Casa

Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa è stato istituito per la prima volta dalla legge di stabilità per il 2014 (legge 147/2013) per facilitare l’accesso al credito delle famiglie che vogliono acquistare la loro prima casa. Il Fondo offre garanzie su mutui ipotecari, con una copertura fino al 50% della quota capitale del finanziamento, per un importo massimo di 250.000 euro. 

Queste garanzie sono destinate a mutui per l’acquisto di un’abitazione principale, inclusi interventi di ristrutturazione con miglioramento dell’efficienza energetica.

Il decreto ministeriale del 31 luglio 2014 ha stabilito le regole per l’attuazione del Fondo, con Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) designata come gestore. Il Fondo copre i mutui garantendo lo Stato come ultima istanza. Le banche e gli intermediari finanziari possono aderire all’iniziativa tramite un Protocollo d’intesa firmato nel 2014 tra il Ministero dell’Economia e l’ABI (Associazione Bancaria Italiana).

In sintesi, il Fondo di Garanzia per la Prima Casa aiuta le persone a ottenere mutui per l’acquisto della prima casa, offrendo una garanzia dello Stato che facilita l’accesso al credito, soprattutto in caso di ristrutturazioni per migliorare l’efficienza energetica.

Proroga della garanzia massima dell’80% sul Fondo di garanzia per la prima casa

La legge di bilancio 2025 estende fino al 31 dicembre 2027 la possibilità di ottenere una garanzia più alta dal Fondo di garanzia per la prima casa. Questa garanzia può arrivare fino all’80% della quota capitale del mutuo, a condizione che il beneficiario appartenga a categorie prioritarie (come giovani coppie, famiglie monoparentali con figli minori, giovani sotto i 36 anni, ecc.) e abbia un ISEE non superiore a 40.000 euro all’anno. La garanzia si applica a mutui che coprono più dell’80% del valore dell’immobile, inclusi i costi accessori.

Supporto alle famiglie numerose

La Legge di Bilancio 2025 estende inoltre fino al 31 dicembre 2027 alcune disposizioni previste dalla precedente legge di bilancio del 2024. Queste disposizioni ampliano l’accesso alla garanzia per le famiglie numerose, aumentando la percentuale di garanzia concessa in base al numero di figli e al reddito.

Le condizioni per essere incluse in queste categorie sono: 

• avere tre figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 40.000 euro all’anno; 
• avere quattro figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 45.000 euro all’anno; 
• avere cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 50.000 euro all’anno.

Per queste famiglie numerose, la garanzia del Fondo sui mutui può essere più alta, soprattutto quando il mutuo supera l’80% del valore dell’immobile:

• 80% della quota capitale per famiglie con tre figli e ISEE non superiore a 40.000 euro; 
• 85% della quota capitale per famiglie con quattro figli e ISEE non superiore a 45.000 euro; 
• 90% della quota capitale per famiglie con cinque o più figli e ISEE non superiore a 50.000 euro.

Incremento del fondo di garanzia

Per far fronte alle nuove spese ed in previsione di un maggior accesso al fondo, è stato inoltre incrementato il Fondo di Garanzia di 130 milioni di euro per l’anno 2025 e di 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027.

Modifica dei soggetti beneficiari del fondo garanzia

Un altro elemento di novità che ha portato la Legge di Bilancio 2025 nella sua versione definitiva è la modifica della platea dei soggetti beneficiari del fondo. Nello specifico è stato previsto che il Fondo di Garanzia per la prima casa è riconosciuto esclusivamente, e non più prioritariamente, per l’accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, da parte dei conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, nonché dei giovani che non hanno compiuto 36 anni di età.

Imposta di registro cambio prima casa

Il legislatore, al fine di incentivare il mercato immobiliare ed agevolare il cambio della prima casa di abitazione, ha invece esteso da uno a due anni il periodo di tempo previsto per l’alienazione di immobili da destinare a prima abitazione per conservare il beneficio dell’aliquota agevolata del 2% relativa all’imposta di registro.