Effetto Unesco sul mattone: ecco perché aumentano i prezzi delle case sulle colline del Prosecco Docg

Da un lato il turismo stimola gli investimenti, ed ecco che fra le colline spuntano nuovi B&B e alloggi per soggiorni brevi, e vengono riqualificate le dimore storiche. Dall’altro aumenta il tasso di spopolamento, ricordando l’urgenza di politiche per favorire la residenzialità, pena la scomparsa delle comunità locali e la loro sostituzione con una presenza turistica.

Nell’ultimo anno otto dei quindici comuni entro la denominazione Docg hanno registrato un aumento medio dei prezzi immobiliari (dati dall’osservatorio realadvisor.it). L’incremento maggiore si nota a Refrontolo (+4,8%, media di 1.356 euro al metro quadrato), seguito da Colle Umberto (+3,1%) e Valdobbiadene (+3%).

Prezzi in aumento anche a Farra di Soligo e Pieve di Soligo (+1,5%), a Cison di Valmarino e Vidor (+0,80%) infine a San Vendemiano (0,3%, la più cara della denominazione: 1.687 euro al metro quadrato). In controtendenza Conegliano (-1,30%), Miane, Tarzo e Vittorio. Stabili gli altri: San Pietro, Susegana, Follina.

Sulla media incide in particolare l’apprezzamento degli immobili di valore storico, comprese antiche costruzioni rurali. «Il valore degli immobili vincolati o semi vincolati è cresciuto in media del 15-20% dall’inserimento delle colline di Conegliano e Valdobbiadene nella lista del patrimonio dell’Umanità – spiega il presidente nazionale di Confrestauro Alberto Rui – Mentre l’edilizia civile ha mantenuto lo stesso valore.

Il riconoscimento Unesco, con la conseguente internazionalizzazione del territorio, produce benefici sul mercato immobiliare delle colline di Conegliano e Valdobbiadene, attirando l’attenzione di investitori stranieri interessati perlopiù alla riqualificazione di immobili ad alto valore».

Fra i quindici comuni dell’area Docg, Valdobbiadene è quello con il patrimonio immobiliare più ricco su cui investitori, stranieri e no, hanno già posato gli occhi. «È l’effetto Unesco che agisce come acceleratore di interessi – conferma il sindaco di Valdobbiadene Luciano Fregonese – La crescita immobiliare qui si traduce nel recupero dell’esistente, in parte destinato a ospitare locazioni turistiche.

La sfida dell’amministrazione ora è coniugare questo trend con politiche a favore della residenzialità, per incentivare i giovani a restare in paese». Più di un terzo delle unità abitative presenti a Valdobbiadene non sono abitate.

«Parliamo di 2.800 unità su un totale di 6.800 – prosegue Fregonese – Di queste almeno 1.500 sono potenzialmente recuperabili. Negli ultimi anni abbiamo già visto rinascere una sessantina di queste strutture, trasformate in strutture ricettive. Nell’insieme non possiamo dire che tolgano spazio alla residenzialità, una non esclude l’altra. Ciò non toglie che, come amministratori, va sviluppata una strategia per trattenere qui le coppie giovani».

«Va in questa direzione – anticipa Fregonese – il nuovo regolamento comunale, in attuazione nei prossimi mesi, che prevede incentivi, come l’azzeramento degli oneri di urbanizzazione, per il recupero o l’ampliamento di edifici destinati a giovani coppie.

L’iniziativa fa il paio l’ampliamento dell’offerta dei servizi, essenziale per contrastare lo spopolamento. Sul fronte dei servizi sanitari il nuovo ospedale di comunità che sorgerà a Valdobbiadene entro due anni ne è un esempio concreto».

Cala la popolazione ma aumenta il valore degli immobili: è il paradosso dei comuni della pedemontana, compresi quelle delle colline Unesco, e delinea prospettive preoccupanti, come spiega l’economista e professore aggiunto di Economia all’università Ca’ Foscari di Venezia Alessandro Minello, osservatore esperto del legame fra demografia, crescita economica e sviluppo territoriale.

Che fenomeno si osserva sulle colline di Conegliano e Valdobbiadene?

«Siamo di fronte a una dissociazione: il territorio vive un conflitto di tendenze. È colpito dal calo demografico, che fa calare la domanda di immobili ad uso abitativo, ma vede crescere il valore del suo patrimonio immobiliare. Negli ultimi dieci anni abbiamo assistito ad uno spopolamento dei comuni della fascia pedemontana; i giovani lasciano la collina ed emigrano verso la pianura, perlopiù verso l’hinterland di Treviso o verso Padova. Molti, attirati da maggiori prospettive di lavoro e studio, vanno all’estero».<QA0>

Può darci qualche dato sulla dimensione del fenomeno?

«Parliamo del 5-10% di popolazione perso nell’ultimo decennio nella fascia pedemontana. A venire meno sono proprio i giovani, gli stessi che potrebbero assicurare un futuro all’area facendo figli, creando impresa e servizi anche a favore delle fasce più anziane di popolazione».

Questa fuga dei giovani come si ripercuote sugli immobili?

«In linea teorica dovrebbe comportare una diminuzione dei prezzi legata al calo della domanda di immobili ad uso abitativo conseguente allo spopolamento. Questo però non accade per le aspettative di reddito offerte dall’area Unesco, caratterizzata da una forte crescita sotto il profilo turistico. Gli immobili esistenti vengono riqualificati e trasformati in alloggi e B&B, in linea con il concetto di ospitalità diffusa che si vuole realizzare sulle colline».

Il mercato immobiliare nell’area che momento sta vivendo?

«Nell’ultimo periodo si assiste a un blocco della compravendita. Chi ha immobili e terreni, che sulle colline posso sfiorare il milione di euro all’ettaro, se li tiene stretti in attesa che il prezzo salga ancora, anche perché il picco delle quotazioni nella zona non è ancora stato raggiunto».

Che scenario futuro si profila?

«C’è il rischio di ritrovarsi con un patrimonio immobiliare riqualificato e non abitato dai residenti, ma occupato dai turisti, una presenza per sua natura fluttuante. La deriva mono settoriale creerebbe così uno squilibrio anche nei servizi, commisurati alle esigenze del turista che in media soggiorna due o tre notti. Ulteriore deterrente per le famiglie a lasciare il territorio per trasferirsi altrove, mettendo a rendita le loro proprietà. Si va così verso la desertificazione».

Come si può invertire la rotta?

«Lo si può fare attraverso iniziative che incentivano la residenzialità, come quella annunciata dal sindaco di Valdobbiadene. Politiche di questo genere vanno sostenute per assicurare la sopravvivenza delle comunità locali che così possono aprirsi e accogliere il turista, e non esserne sostituite».