La definizione di ristrutturazione edilizia — idealista/news

Vi è una definita differenza tra i termini ristrutturazione, riqualificazione e manutenzione straordinaria poiché ognuno di questi interventi implica regolamentazioni ed eventuali agevolazioni fiscali ben specifiche. Ma qual è la definizione di ristrutturazione edilizia? Con questo termine si intendono tutti quegli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Tra le principali opere previste rientrano quelle di tinteggiatura e di rifacimento dell’intonaco. 

Cosa rientra in ristrutturazione edilizia?

Per ristrutturazione edilizia si vanno ad indicare opere di modifiche strutturali come, ad esempio, la demolizione e ricostruzione di una o più parti di un edificio – mantenendone però la volumetria della precedente architettura. Rientrano sotto la definizione di ristrutturazione edilizia (DPR 380/01) anche opere aggiuntive non correlate all’abitazione, come la costruzione di ascensori o di scale esterne, la trasformazione di superfici accessorie in superfici utili e abitabili e le opere  per il cambiamento di destinazione d’uso del locale.

Quali interventi sono considerati ristrutturazione edilizia?

Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono tutte le opere di modifiche strutturali come ad esempio la modifica o ricostruzione di elementi strutturali (come il rifacimento di solai, tetti, muri portanti o scale interne), interventi di demolizione e ricostruzione, interventi sulle facciate (dunque il rifacimento o modifica di rivestimenti, oppure aperture di nuove finestre e/o porte) oppure interventi di ridistribuzione interna come lo spostamento o rimozione di tramezzi, modificando dunque la disposizione degli ambienti.

Cosa si intende per interventi di manutenzione?

Quando si parla di interventi di manutenzione in ambito edilizio, è importante sottolineare la distinzione tra manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria. 

La manutenzione ordinaria riguarda gli interventi di riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture di un edificio. Include, dunque, anche le opere che servono a mantenere oppure ad integrare l’efficienza degli impianti esistenti. Al contrario, per manutenzione straordinaria ci si riferisce ad interventi più consistenti, come il rinnovamento o la sostituzione di parti dell’edificio – comprese quelle strutturali. Tali interventi possono riguardare anche l’integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, ma è fondamentale che non modifichino i volumi e le superfici delle unità immobiliari né la destinazione d’uso dell’immobile stesso.

Le differenze tra ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria 

Bisogna quindi specificare la differenza tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria: distinguere con chiarezza tra ristrutturazione edilizia e lavori di manutenzione straordinaria non è sempre facile, poiché le due categorie spesso si sovrappongono e, di conseguenza, per il legislatore adibito all’analisi del caso non è sempre semplice sciogliere tale nodo. Per tali motivi, è essenziale consultare tecnici qualificati, che, in seguito ad un sopralluogo, sapranno chiarire eventuali incertezze. 

In generale, la ristrutturazione edilizia implica una serie di modifiche significative che mirano a migliorare, recuperare o trasformare un edificio. E a differenza della ristrutturazione, la manutenzione straordinaria non altera radicalmente le caratteristiche strutturali o la destinazione d’uso dell’immobile, ma prevede interventi che sono volti a conservare l’edificio e a migliorarne la funzionalità e l’aspetto estetico ma senza appunto apportare trasformazioni radicali. Si ricorda che per notificare l’avvio di queste tipologie di lavori serve la CILA.

Cosa cambia con le modifiche alla definizione di ristrutturazione edilizia?

Con la recente normativa introdotta dal Decreto Legge n. 17/2022, è stata chiarita la distinzione tra ristrutturazione edilizia ed altri interventi edilizi, aggiornando dunque le normative in base ai cambiamenti nelle pratiche costruzione e rinnovamento. In particolare, si è cercato di chiarire quali interventi rientrano sotto la definizione di ristrutturazione edilizia – distinguendola dalla manutenzione straordinaria.

Tra le principali novità si nota la precisazione circa la possibilità di considerare come ristrutturazione anche interventi che riguardano la sostituzione o la modifica di parti strutturali, come muri portanti, solai e tetti. In precedenza, tali modifiche potevano essere ambiguamente interpretate come manutenzione straordinaria. 

Anche per ciò che riguarda gli interventi circa i rinnovamento di impianti, la normativa ha esplicitato che la sostituzione e l’adeguamento degli impianti tecnologici (elettrico, idrico, di riscaldamento), se collegati a una trasformazione significativa dell’edificio, rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia. Infine, nel Decreto Legge n. 17/202, si è ribadito che, pur intervenendo su parti dell’edificio, la ristrutturazione non deve comportare cambiamenti nella destinazione d’uso degli ambienti (ad esempio, se si sta considerando la ristrutturazione di una casa, non si può trasformare un appartamento in un negozio).

Quindi gli interventi di ristrutturazione edilizia sono detraibili?

La risposta è sì, gli interventi di ristrutturazione edilizia possono essere detraibili, ma solo se questi rientrano nelle categorie previste dalla normativa fiscale, come ad esempio il miglioramento energetico, la messa in sicurezza e il restauro. È importante rispettare tutte le condizioni per poter usufruire di tali detrazioni, come l’invio di specifiche comunicazioni fiscali e l’uso di bonifici tracciabili. Nel caso di dubbi, il consiglio rimane quello di consultare un professionista del settore che saprà guidare alla soluzione migliore.