Mutuo cointestato: cos’è e come funziona

Il mutuo cointestato è una soluzione finanziaria adottata da coppie, amici o familiari che desiderano condividere l’acquisto di un immobile. Tuttavia, situazioni come la separazione o la volontà di uno dei cointestatari di uscire dall’obbligazione possono richiedere una riorganizzazione del debito.

Cos’è il mutuo cointestato e come funziona

Un mutuo cointestato è un finanziamento ipotecario sottoscritto da due o più persone, le quali condividono sia la proprietà dell’immobile sia l’obbligo di rimborso del prestito. Ciascun cointestatario è responsabile del pagamento delle rate secondo le percentuali stabilite nel contratto. Questa formula consente di unire le capacità reddituali dei partecipanti, facilitando l’accesso a somme maggiori o a condizioni più favorevoli.

Accollo del mutuo cointestato: cos’è e come funziona

L’accollo del mutuo cointestato è una procedura attraverso la quale uno dei cointestatari assume l’intera responsabilità del debito residuo, liberando l’altro dalle obbligazioni con la banca. Questa operazione è comune in caso di separazione o divorzio, quando uno dei due desidera mantenere la proprietà dell’immobile.

Esistono due tipologie principali di accollo:

• Accollo liberatorio: il nuovo debitore (accollante) si assume l’intero debito, e il debitore originario (accollato) viene liberato da ogni obbligo residuo.
• Accollo cumulativo: il nuovo debitore subentra nel pagamento del mutuo, ma il debitore originario rimane comunque responsabile in solido con l’accollante.

Per procedere con l’accollo, è necessario stipulare un atto notarile che formalizzi il trasferimento del debito. È fondamentale ottenere il consenso della banca, la quale valuterà la solvibilità dell’accollante prima di concedere l’eventuale liberatoria all’accollato.

In assenza di liberatoria, il debitore originario potrebbe essere chiamato a rispondere in caso di inadempimento da parte dell’accollante. Pertanto, è essenziale definire chiaramente le condizioni dell’accollo e assicurarsi che tutte le parti coinvolte siano pienamente consapevoli dei propri diritti e doveri.

Mutuo cointestato e detrazioni fiscali

Il mutuo cointestato offre la possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi, rappresentando un vantaggio importante per chi acquista un immobile insieme a un’altra persona.

La normativa fiscale italiana prevede che sia possibile detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi pagati sul mutuo destinato all’acquisto dell’abitazione principale, fino a un massimo di 4.000 euro complessivi. Quando il mutuo è intestato a due persone, questa soglia viene suddivisa in modo equo tra i cointestatari, salvo diversa indicazione riportata nel contratto di mutuo. Di conseguenza, ciascun intestatario può detrarre fino a 2.000 euro annui, sempre nel rispetto delle condizioni stabilite dalla normativa.

Per beneficiare della detrazione è fondamentale che il mutuatario sia anche proprietario dell’immobile e che l’abitazione venga effettivamente utilizzata come prima casa, ovvero la residenza abituale del cointestatario. Se, invece, l’immobile è destinato a seconda casa o a investimento, la detrazione non è applicabile.

Un caso particolare riguarda le coppie sposate o unite civilmente, in cui uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell’altro. Se il mutuo è cointestato ma il coniuge a carico non ha redditi propri, il partner che sostiene interamente il pagamento delle rate può usufruire della detrazione anche per la quota di interessi passivi dell’altro. Questo permette di ottenere un maggiore beneficio fiscale, agevolando le famiglie in cui un solo coniuge ha un reddito imponibile.

Se il mutuo è stato sottoscritto in precedenza per una casa acquistata come residenza principale, ma successivamente l’intestatario cambia abitazione o trasferisce la residenza altrove, la detrazione potrebbe decadere. Tuttavia, esistono delle eccezioni, come il trasferimento per motivi di lavoro o in caso di separazione con affido di figli, che consentono di mantenere il diritto alla detrazione anche senza residenza effettiva nell’immobile.

Mutuo cointestato tra conviventi e non sposati

Il mutuo cointestato è una soluzione adottata non solo dalle coppie sposate, ma anche dai conviventi e dalle persone non sposate, inclusi amici o parenti che decidono di acquistare un immobile insieme. In questi casi, la normativa fiscale e bancaria prevede specifiche regole per la gestione del mutuo e delle agevolazioni.

Quando una coppia di conviventi non sposati sottoscrive un mutuo cointestato, ciascun partner è responsabile del pagamento delle rate nella misura della propria quota di finanziamento. Ciò significa che le responsabilità economiche sono equamente ripartite in base all’accordo stabilito in fase di sottoscrizione del mutuo. Inoltre, ciascun convivente può usufruire delle detrazioni sugli interessi passivi solo se risulta proprietario dell’immobile e se lo utilizza come abitazione principale.

Se la coppia decide di separarsi e uno dei due vuole mantenere l’immobile, è possibile modificare la cointestazione attraverso diverse strade:

• Accollo del mutuo: uno dei due subentra come unico intestatario, assumendosi il debito residuo e liberando l’altro da ogni obbligo;
• Vendita della quota dell’immobile: il partner che lascia la casa può vendere la propria quota all’altro, che dovrà eventualmente rinegoziare il mutuo con la banca;
• Vendita dell’immobile e estinzione del mutuo: soluzione adottata quando nessuno dei due desidera o può sostenere il mutuo da solo.

Tuttavia, nel caso in cui la separazione sia conflittuale e non vi sia accordo sulla gestione del mutuo e della proprietà, la questione può diventare più complessa e richiedere l’intervento legale per la risoluzione della controversia.

Per quanto riguarda le garanzie bancarie, le coppie non sposate potrebbero incontrare alcune difficoltà maggiori nell’ottenere condizioni di finanziamento vantaggiose rispetto alle coppie sposate, poiché non godono di tutele legali automatiche in caso di separazione. Alcuni istituti bancari potrebbero richiedere ulteriori garanzie per concedere un mutuo a conviventi o amici che acquistano casa insieme, proprio per evitare il rischio di insolvenza in caso di scioglimento dell’accordo.

Separazione e mutuo cointestato: cosa succede?

Quando una coppia si separa e ha un mutuo cointestato, la gestione del debito può diventare un problema complesso, perché la banca non è vincolata alle dinamiche personali della coppia e continua a considerare entrambi gli intestatari responsabili in solido per il pagamento delle rate. Questo significa che, anche se uno dei due coniugi o conviventi decide di lasciare l’immobile, dovrà comunque continuare a pagare la sua quota di mutuo, a meno che non venga trovata una soluzione alternativa.

Le opzioni possibili in caso di separazione sono le seguenti:

• Accollo del mutuo: già visto precedentemente. Questo passaggio, però, deve essere approvato dalla banca, che valuterà la capacità reddituale del nuovo unico intestatario prima di concedere l’accollo. Se la banca ritiene che il richiedente non abbia sufficienti garanzie economiche, potrebbe rifiutare l’accollo, costringendo entrambi gli ex partner a continuare a pagare il mutuo.
• Vendita dell’immobile: se nessuno dei due può permettersi di sostenere il mutuo da solo, una soluzione comune è vendere l’immobile e utilizzare il ricavato per estinguere il debito residuo. Tuttavia, questa operazione può essere complicata se l’immobile non trova subito un acquirente o se il valore di mercato è inferiore al capitale residuo del mutuo.
• Rinegoziazione del mutuo: in alcuni casi, la banca potrebbe consentire una rinegoziazione del mutuo, magari con l’aggiunta di un nuovo garante o con la modifica delle condizioni del finanziamento per agevolare uno dei due ex partner a mantenere la proprietà.
• Continuazione della cointestazione: in alcune situazioni, soprattutto quando ci sono figli coinvolti, la coppia può decidere di mantenere il mutuo cointestato anche dopo la separazione, con uno dei due che continua a vivere nell’immobile. Questa soluzione può funzionare se entrambi gli ex partner mantengono un rapporto collaborativo e riescono a gestire il pagamento delle rate in modo equo.

Un aspetto critico da considerare è che il giudice della separazione non può imporre alla banca di modificare l’intestazione del mutuo. Anche se il tribunale stabilisce che uno dei due ex partner deve pagare il mutuo, la banca può comunque rivalersi su entrambi in caso di mancato pagamento, con il rischio di segnalazione come cattivi pagatori o addirittura di pignoramento dell’immobile.

Per evitare problemi, è sempre consigliabile valutare attentamente la scelta del mutuo cointestato prima della sottoscrizione e, in caso di separazione, trovare un accordo chiaro e sostenibile per entrambe le parti.

Come uscire da un mutuo cointestato

Uscire da un mutuo cointestato può essere necessario in diverse situazioni, come una separazione o un cambiamento nelle condizioni economiche dei cointestatari. Le opzioni a disposizione, sono le medesime del caso di separazione, per cui sarà necessario procedere con un accollo, la vendita dell’immobile o l’eventuale vendita delle proprie quote.

È importante sottolineare che tutte queste operazioni richiedono il consenso della banca e possono comportare costi aggiuntivi, come spese notarili o penali per l’estinzione anticipata del mutuo.

Mutuo cointestato e successione: cosa succede in caso di decesso

In caso di decesso di uno dei cointestatari di un mutuo, la gestione del debito residuo dipende dalla presenza o meno di una polizza assicurativa sulla vita collegata al mutuo stesso.

• Presenza di polizza assicurativa: se è stata stipulata una polizza vita a copertura del mutuo, l’assicurazione provvederà al pagamento del debito residuo, liberando gli eredi da ulteriori obblighi finanziari.

• Assenza di polizza assicurativa: in mancanza di una copertura assicurativa, il debito residuo rientra nell’asse ereditario e gli eredi subentrano nelle obbligazioni del defunto. Gli eredi possono scegliere di:

  • Accettare l’eredità: assumendosi la responsabilità del debito residuo e continuando a pagare le rate del mutuo.

  • Rinunciare all’eredità: in tal caso, non acquisiscono né i beni né i debiti del defunto.

  • Accettare con beneficio d’inventario: questa opzione consente agli eredi di accettare l’eredità limitando la responsabilità per i debiti ereditari al valore dei beni ricevuti, proteggendo così il proprio patrimonio personale.

È fondamentale valutare attentamente la situazione economica e patrimoniale prima di prendere una decisione, considerando anche le implicazioni fiscali e legali legate all’accettazione o meno dell’eredità.

Mutuo cointestato madre-figlio: vantaggi e rischi

La sottoscrizione di un mutuo cointestato tra madre e figlio può offrire diversi vantaggi, ma comporta anche alcuni rischi da considerare attentamente.

Tra i vantaggi, ritroviamo sicuramente:

• Migliori condizioni di finanziamento: la presenza di due intestatari con redditi differenti può aumentare la capacità di rimborso complessiva, permettendo di ottenere condizioni più favorevoli dalla banca, come tassi di interesse più bassi o importi finanziati maggiori.

• Supporto economico: il cointestatario con maggiore capacità reddituale può aiutare l’altro a sostenere l’onere finanziario del mutuo, facilitando l’accesso alla proprietà immobiliare per chi ha un reddito inferiore o meno stabile.

Tuttavia, comporta anche dei rischi:

• Responsabilità solidale: entrambi i cointestatari sono responsabili in solido per l’intero importo del mutuo. Ciò significa che, in caso di inadempimento di uno dei due, la banca può rivalersi sull’altro per l’intero debito residuo.

• Implicazioni fiscali: la cointestazione del mutuo e della proprietà dell’immobile può avere conseguenze fiscali, ad esempio in termini di imposte sulle donazioni o sulle successioni. È importante valutare attentamente questi aspetti con l’aiuto di un consulente fiscale.

• Gestione della proprietà in caso di decesso: in caso di morte di uno dei cointestatari, la quota di proprietà dell’immobile rientra nell’asse ereditario, con possibili complicazioni nella gestione della successione e nella ripartizione del debito residuo del mutuo.

Prima di procedere con un mutuo cointestato tra madre e figlio, è consigliabile valutare attentamente sia i vantaggi sia i rischi associati, eventualmente consultando professionisti del settore finanziario e legale per una decisione informata.