Come non perdere l’agevolazione prima casa con acquisto all’estero

Bonus prima casa: vendita prima casa prima di cinque anni e acquisto di immobile all’estero: c’è decadenza dall’agevolazione?

L’agevolazione prima casa è un beneficio fiscale prezioso, ma la sua applicazione è legata a condizioni rigorose e, a volte, complesse. Una situazione che genera dubbi e incertezze è quella della vendita, prima dei cinque anni, dell’abitazione acquistata con il bonus e del successivo riacquisto di un altro immobile. Molti si chiedono come non perdere l’agevolazione prima casa con l’acquisto all’estero. Cosa succede se, dopo aver venduto l’immobile in Italia, si decide di acquistare un terreno e costruire la propria abitazione principale all’estero?

La risposta dell’Agenzia delle Entrate, con l’interpello n. 29/2025, è controversa. Se da un lato sembra aprire uno spiraglio, dall’altro impone condizioni difficili da soddisfare. In questo articolo, analizzeremo nel dettaglio la normativa, la posizione dell’Agenzia delle Entrate e le implicazioni pratiche per i contribuenti, in particolare per gli iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero).

Qual è la regola generale sulla decadenza dell’agevolazione prima casa?

La regola generale prevede che, se si vende l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, si decade dal beneficio. Questo significa che si devono pagare le imposte risparmiate al momento dell’acquisto, più gli interessi e una sanzione del 30%.

Esiste un’eccezione alla decadenza?

Non si decade dall’agevolazione se, entro un anno dalla vendita dell’immobile agevolato, si acquista un altro immobile avente i medesimi requisiti della “prima casa” imposti dalla normativa fiscale: pertanto non deve essere di lusso (categorie A/1, A/8 o A/9) e deve trovarsi nel luogo di residenza o di dimora del contribuente.

Cosa succede se si riacquista un terreno anziché un immobile?

La normativa non specifica che il riacquisto debba riguardare necessariamente un immobile già esistente. In linea di principio, è possibile riacquistare anche un terreno su cui costruire la propria abitazione principale.

Cosa succede se si riacquista un immobile all’estero?

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 29/2025, ha affermato che un contribuente iscritto all’AIRE che vende l’immobile agevolato prima dei cinque anni non decade dall’agevolazione se acquista un terreno all’estero e vi costruisce la propria abitazione principale, a condizione che fornisca una serie di documenti probatori.

Quali documenti deve fornire il contribuente iscritto all’AIRE?

L’Agenzia delle Entrate richiede una documentazione molto dettagliata, che comprende:

rogito notarile di acquisto del terreno all’estero;

• progetto di costruzione dell’abitazione principale;
• permessi delle autorità locali competenti;
• contratto di appalto per la costruzione;
• documentazione comprovante la dimora abituale nell’edificio costruito;
• certificazione delle autorità estere che attesti la destinazione edificatoria del terreno e l’assenza di vincoli;
• documento delle autorità estere che attesti la variazione dell’unità immobiliare da terreno edificabile a fabbricato abitativo *entro un anno* dalla vendita dell’immobile in Italia.

L’ultimo requisito (la variazione da terreno a fabbricato abitativo entro un anno) è particolarmente problematico perché, nella pratica, è quasi impossibile completare la costruzione di una casa, anche solo nelle sue “strutture essenziali”, in un solo anno. Questo rende l’esimente dalla decadenza, di fatto, inapplicabile.

L’Agenzia delle Entrate, pur ammettendo in teoria la possibilità di evitare la decadenza con il riacquisto di un terreno e la costruzione all’estero, impone un requisito (la variazione catastale entro un anno) che rende questa possibilità estremamente difficile, se non impossibile, da realizzare. Si tratta, quindi, di un’interpretazione “formalmente estensiva” della norma, ma sostanzialmente restrittiva.

Cosa può fare un contribuente che si trova in questa situazione?

Un contribuente che si trova in questa situazione ha diverse opzioni:

• riacquistare un immobile già esistente all’estero: in questo caso non vi sarebbero problemi di tempistica;
• tentare comunque di ottenere la documentazione richiesta: cercare di accelerare il più possibile i tempi di costruzione e di variazione catastale, sperando di rientrare nell’anno;
• presentare un nuovo interpello all’Agenzia delle Entrate: chiedendo un chiarimento sulla possibilità di una proroga del termine di un anno, o di una diversa interpretazione del requisito della “variazione catastale”;
• rivolgersi a un giudice tributario (in caso l’Agenzia confermi il diniego) contestando l’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate.

Giovanni, iscritto all’AIRE, vende la sua casa in Italia acquistata con l’agevolazione prima casa prima dei cinque anni. Entro un anno, acquista un terreno in Spagna e inizia la costruzione della sua nuova abitazione principale. Tuttavia, a causa di ritardi burocratici e tecnici, la costruzione non viene completata (e la variazione catastale non viene effettuata) entro l’anno. Secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, Giovanni decadrebbe dall’agevolazione, nonostante abbia effettivamente adibito il terreno alla costruzione della sua abitazione principale.