L’amministratore può comunicare i nomi dei morosi ai condòmini o viola la privacy?

Nel presente articolo analizziamo recente giurisprudenza in tema di privacy contrapposta alla tutela dei condòmini dalle morosità maturate, da parte dell’amministratore.

Obblighi di riscossione in capo all’amministratore

L’art. 1130 c.c. prevede che “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:[…]

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni […].”

In caso di morosità, il rappresentante legale del Condominio, ai sensi dell’art. 1129 c.c. “è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati”, obbligo che grava su di lui con un termine di “sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso” e a meno che “sia stato espressamente dispensato dall’assemblea”.

Lo strumento per eccellenza che il legislatore mette a disposizione dell’amministratore per il recupero delle morosità è il decreto ingiuntivo, procedimento che, se avviato sulla base di uno “stato di ripartizione approvato dall’assemblea”, non necessita di autorizzazione di questa, oltre al fatto che in tal caso è anche “immediatamente esecutivo, nonostante opposizione” (art 63 disp att c.c).

Rispetto della privacy anche per i morosi

Qualunque azione che coinvolga il moroso, eseguita dall’amministratore, non strettamente correlata al recupero crediti, deve essere oggetto di attenta riflessione da questi e occorre che il medesimo si muova con estrema cautela.

Ad esempio, l’amministratore che volesse indurre coloro che sono indietro coi pagamenti a regolarizzare la propria posizione debitoria, non può optare per l’affissione dell’elenco dei morosi in bacheca (Cass., 04 gennaio 2011, n. 186) e neanche per affiggere – sempre in un luogo visibile a tutti – un avviso di convocazione di assemblea contenente informazioni su un condòmino in mora con i pagamenti delle spese condominiali (Cass. 07 ottobre 2022, n. 29323) in quanto in entrambi i casi la strategia del mandatario del Condominio configurerebbe violazione della privacy e l’interessato potrebbe attivarsi per un risarcimento per danni alla reputazione.

Morosità condominiali: i casi e le soluzioni

Dovere di informativa sulle morosità maturate

Dal momento in cui l’amministratore attiva la procedura di recupero credito per il tramite di un legale a quello in cui il giudice ingiunge al moroso il pagamento e, soprattutto, perviene l’accredito sul conto corrente condominiale relativo alle rate arretrate, può passare un lasso di tempo tale che non consenta – specie se la morosità è significativa – al mandatario del Condominio di rimanere semplicemente in attesa del decorso della giustizia.

Tanto più che anche i fornitori creditori possono attivarsi con proprie azioni che, spesso, si rivelano più veloci ed incisive come nel caso di sospensione servizi (pulizia, acqua, illuminazione elettrica, etc.).

In alcuni casi, addirittura, l’amministratore è stato ritenuto responsabile di tali conseguenze attuate dalle aziende creditrici (Trib. Roma, 19 ottobre 2022, n. 8568), sicché egli può essere portato ad attuare delle azioni che tutelino coloro che sono in regola coi pagamenti.

Un primo strumento, se le tempistiche lo permettono, è certamente la presentazione del bilancio consuntivo, inteso come prospetto componente il fascicolo di rendicontazione ex art. 1130 bis. c.c. e che nella tabella di ripartizione evidenzia anche le entrate pervenute da ciascun condòmino nonché il suo saldo finale.

In tale documento, è pacifico che non vi sia violazione di alcuna privacy in tema di reputazione individuale e privacy proprio perché tale diritto soggiace a quello preminente di trasparenza e informazione generale.

Analogamente, informare i condòmini sul pericolo di azioni di decreti ingiuntivi da parte delle Ditte  o sospensione di servizi in ragione di morosità maturate, è anch’esso un dovere dell’amministratore ed un’azione non configurabile come violazione della privacy.

Recente giurisprudenza sulla comunicazione delle morosità ai creditori

la Cassazione, con la sentenza n.1002 del 15 gennaio 2025, ha chiarito che l’amministratore può essere chiamato a rispondere in proprio – in virtù di una responsabilità extra contrattuale e del generale obbligo di correttezza tra debitore e creditore ex art 1175 c.c. – per mancato invio ai creditori del Condominio dei dati completi inerenti ai morosi e in particolare dei loro nominativi e quote millesimali.

I condòmini con le quote arretrate, dunque, non possono addurre a violazione sulla privacy se il loro rappresentante legale trasmette i loro dati ai fornitori per l’azione ex art 63 disp att cc.

Peraltro, nel caso di specie, le aziende vantavano anche due sentenze a favore contro il Condominio e questo rafforzava la pretesa dei creditori di eventuali danni nei confronti dell’amministratore derivanti da ritardi o anche solo parziali omissioni.

Ovviamente l’amministratore deve astenersi dal trasmettere dati personali che nulla abbiano a che fare strettamente con la morosità, nel rispetto della normativa sulla privacy.

Il recupero del credito condominiale. Un vademecum pratico.

Recente giurisprudenza sulla modalità di comunicazione delle morosità agli altri condòmini

La Suprema Corte (Cass. 11 febbraio 2025, n.3498) ha ammesso la liceità della condotta di un amministratore che aveva inviato una e-mail ai condòmini avvisando del debito maturato da uno degli stessi.

Il moroso lamentava un danno alla sua reputazione anche perché sosteneva che il mandatario del Condominio avrebbe edotto i condòmini pur sapendo che la posizione amministrativa era stata saldata. Sul punto, gli Ermellini osservavano che le informazioni riportate dall’amministratore “solo marginalmente potevano essere errate” e comunque l’errore era anche dovuto ad “informazioni non del tutto corrette a lui fornite dal legale del Condominio e alle quali ha anche concorso la confusione dei pagamenti effettuati al Condominio, i quali non avevano neppure dato comunicazione dei versamenti eseguiti, nonostante fosse stato loro notificato un decreto ingiuntivo”.

Inoltre, la Suprema Corte riteneva che l’amministratore:

• “aveva agito in risposta a sollecitazioni da parte di condòmini e con l’esigenza di motivare il proprio operato evidentemente screditato da altri.”
• Si era limitato a riportare “una serie di circostanze fattuali” – tutte afferenti alla contabilità condominiale ed alle azioni intraprese – con modalità tali (le e-mail) che mantenevano le informazioni nell’ambito dei condòmini, soggetti interessati in quanto – sempre secondo la Corte – “per primi potevano essere chiamati a dover sanare, all’esterno, morosità altrui”.

Comunicare lo stato dei pagamenti di tutti i condòmini

L’amministratore può trovarsi a gestire situazioni di urgenza per morosità stante una impossibilità (anche momentanea) di pagare servizi e forniture.

Una modalità certamente lecita è quella di trasmettere ai condòmini stessi una lettera in cui si avvisi della difficoltà di pagare i creditori stante la situazione di rate arretrate, allegando un prospetto in cui evidenzi per ciascuna unità immobiliare la rata emessa e la somma corrisposta, sulla falsariga di quello proposto qui sotto, che normalmente i gestionali più efficienti generano con un click.

Una tabella del genere avrebbe il pregio di non riportare solo le morosità, bensì informare i condòmini sulla situazione generale ad una certa data (quella del documento) facendo dedurre ai lettori del prospetto quali siano le rate arretrate che generano la situazione di difficoltà economica nel Condominio.

Dal documento di cui sopra, in particolare emerge che a fronte di 2.360,00 euro richiesti, ne sono stati pagati solo 1.330,00 residuando 1.030,00.

Dalle situazioni individuali, poi, si deduce il sig. Terzio non ha pagato alcuna rata per un totale di euro 720,00, mentre il sig. Quarto è in arretrato di 2 rate per un totale di euro 310,00.

Pacchetto recupero morosità condominiale

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