Ante riforma Cartabia: l’amministratore necessita di autorizzazione per la mediazione

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Ante riforma Cartabia, in base all’articolo 71 quater comma 3 disp. att. c.c. l’amministratore deve essere autorizzato per partecipare alla mediazione

Autorizzazione all’amministratore di condominio per la mediazione
In base a quanto previsto dall’articolo 71-quater, comma 3, disp. att. c.c., nel testo vigente prima della “Riforma Cartabia”, l’amministratore condominiale poteva partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo dopo essere stato autorizzato con delibera assembleare assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.p.c. E’ quanto emerge dalla sentenza n. 293/2025 del Tribunale di Roma.

Lavori condominiali e mancata autorizzazione assembleare
Nella vicenda, un condomino deve effettuare dei lavori di completamento dell’impianto igienico. Per questi lavori chiede le autorizzazioni necessarie all’ente competente. Della realizzazione di tali opere informa anche il Condominio, che però delibera di non approvare i lavori proposti. Una delibera successiva non autorizza inoltre il singolo condomino all’allaccio delle utenze alle sue proprietà. Il condomino impugna quindi le decisioni condominiali, evidenziandone le ragioni nell’atto di impugnazione delle delibere. La causa condominiale prosegue, viene istruita e giunge quindi in decisione.

Domanda improcedibile: amministratore in mediazione senza autorizzazione
Il Tribunale prima di occuparsi del merito della controversia decide le questioni preliminari sollevate dalle parti. L’attore in particolare contesta la legittima costituzione del Condominio convenuto. La Corte di Cassazione sul punto ha precisato che “l’amministratore di condominio può resistere all’impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall’art. 1131 c.c., giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore”. Ora, nel caso di specie, il professore ha avviato però anche la procedura di mediazione, ma alla luce della giurisprudenza in materia e del tipo di domande formulate dall’attore, non pare sussistere la necessità di una preventiva autorizzazione dell’assemblea per la costituzione in giudizio dell’amministratore.

Ante riforma Cartabia: autorizzazione per l’amministratore in mediazione
L’attore però in una memoria istruttoria ha eccepito anche che “a fronte della conclusa procedura di mediazione, il mancato, valido, esperimento della stessa, in assenza di specifica delibera autorizzativa assembleare in favore dell’amministratore, richiamando il testo ex art. 71 quater c.p.c., nel testo vigente al momento dello svolgimento del procedimento in oggetto.” Poiché su questo punto il Condominio convenuto non ha contestato nulla all’attore, deve ritenersi che l’amministratore abbia effettivamente partecipato alla mediazione (disposta con il provvedimento giudiziale del 25 gennaio 2022 che concedeva il termine per esperire la mediazione) senza la preventiva delibera di autorizzazione del Condominio. La Cassazione, interpretando il contenuto dell’art. 71 quater disp att, comma 3 c.p.c, ha in effetti previsto che “l’amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo previa delibera assembleare di autorizzazione, non rientrando tra le sue attribuzioni, in assenza di apposito mandato, il potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione.” In materia di condominio pertanto, in ragione della normativa applicabile ratione temporis alla controversia, deve ritenersi che la condizione di procedibilità della domanda in giudizio non si realizza se il mediatore non viene autorizzato a partecipare alla mediazione con delibera assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 2 c.c. In questo caso, infatti, in base a quanto sancito dal decreto legislativo n. 28/2010, non è possibile procedere alla mediazione. Il Tribunale in conclusione, alla luce della formulazione dell’art. 71 quater disp att. comma 3 c.p.c vigente all’epoca dei fatti e della giurisprudenza citata, accoglie l’eccezione di improcedibilità della domanda sollevata dal condomino nei confronti del Condominio.

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