meno compravendite, più gusto per la qualità — idealista/news

Il mercato immobiliare residenziale di Milano ha chiuso il 2024 con un totale stimato di 23.000 compravendite tra abitazioni nuove e usate, segnando un calo del 7,4% rispetto all’anno precedente. Il segmento “Prime”, che include gli immobili di lusso situati nel Centro Storico, ha registrato una contrazione delle transazioni del 3,5%, con un totale di 335 operazioni (stima su dati OMI – Agenzia delle Entrate). Questo rappresenta il secondo anno consecutivo di flessione, sebbene il calo sia dimezzato rispetto al 6,2% registrato nel 2023. 

Compravendite di lusso a Milano

Secondo il report “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2025”, il mercato del lusso ha generato un volume di scambi pari a circa 721 milioni di euro (+9,8% sul 2023), con un prezzo medio richiesto di 14.350 euro/mq (+4,6%). L’offerta di immobili di pregio è calata solo dello 0,9% e rappresenta circa l’11% del mercato cittadino. I tempi medi di vendita sono aumentati, arrivando a 160 giorni.

Chi compra case di lusso a Milano

Gli acquirenti di case di lusso, in particolare gli stranieri (americani ed europei dell’est) che acquistano una seconda casa o si trasferiscono a Milano – città percepita come più vivibile rispetto a Londra o Parigi, con minori rischi geopolitici – e gli italiani rientrati dalla Brexit (+35% in cinque anni), ricercano piani alti, terrazzi, garage, sorveglianza 24/7, palestra/piscina e concierge. La domanda si concentra su palazzi d’epoca in zone centrali, dove però scarseggiano soluzioni di nuova costruzione. Il segmento Prime continua a mostrare una domanda stabile, trainata da fattori come l’aumento degli acquirenti internazionali, la flat tax per i grandi patrimoni e le agevolazioni fiscali per gli italiani che rientrano dall’estero, con incentivi raddoppiati per chi acquista un’abitazione. Questi elementi fanno parte di una strategia volta a contrastare la fuga di talenti e rilanciare il Paese.

I prezzi delle case di lusso a Milano zona per zona

Nonostante una domanda più selettiva, il mercato continua a premiare la qualità dell’offerta. La scarsità di immobili di alto livello ha mantenuto alta la pressione sui prezzi: nel 2024, pur con un calo delle transazioni del 3,5%, il prezzo medio di vendita è aumentato del 4,0% (rispetto al +7,6% del 2023). A livello di quartieri, le performance migliori si sono registrate nel Quadrilatero della Moda (+5,2%), nell’area Castello Sforzesco – Foro Bonaparte – Piazza Cairoli (+4,0%), Corso Magenta – Vincenzo Monti e Palestro – Piazza Duse – Giardini di Porta Venezia (+3,4%). Nessuna zona ha evidenziato cali di valore, ma si nota un rallentamento generale della crescita dei prezzi, legato a una revisione delle aspettative dei venditori. Il Quadrilatero della Moda mantiene il primato dei valori più alti (fino a 38.000 euro/mq in casi rari), con un incremento annuo del 5,6% per le nuove costruzioni.

Il superamento della soglia dei 20.000 euro/mq riguarda ormai il 60% delle zone Prime (contro il 40% del 2023), includendo Castello – Bonaparte – Cairoli, Brera – Moscova, Cadorna – Magenta – Monti, Cordusio – Affari – Duomo e Palestro – Duse – Venezia. Questi quartieri ospitano immobili “super Prime”. La disponibilità di un box auto o almeno di posti auto è sempre più cruciale per gli acquirenti, ma solo il 24% delle abitazioni di lusso sul mercato ne dispone. Nonostante la domanda elevata, i prezzi dei box auto nel centro di Milano si mantengono tra i 70.000 e i 100.000 euro per un singolo posto, senza crescite significative negli ultimi dieci anni, probabilmente a causa dei prezzi già elevati.

Classe energetica degli immobili prime

Altro aspetto sempre più rilevante è la classe energetica: gli immobili di nuova costruzione o riqualificati garantiscono alti standard, ma il 71% delle abitazioni di lusso nel centro storico si trova in edifici d’epoca, spesso da ristrutturare. Tuttavia, gli acquirenti di questo segmento tendono a rinnovare completamente le proprietà acquistate, migliorandone le prestazioni energetiche.

Case di pregio a Milano, previsioni 2025

Come indicato nel Report di settembre, il mercato Prime e super Prime milanese per il 2025 si prospetta moderatamente ottimista. 

Prospettive per la domanda

Milano, pur attraversando un periodo complesso, resta il punto di riferimento per il 18% della domanda nazionale di immobili di pregio, seguita da Roma con il 13,3%. La richiesta di abitazioni di lusso rimane elevata: i prezzi per le migliori proprietà oscillano tra 16.000 e 17.000 euro/mq, con valori più alti per nuove costruzioni e immobili con caratteristiche esclusive (come terrazzi). Tuttavia, la scarsità di nuove abitazioni potrebbe ampliare il divario tra domanda e offerta, creando un possibile stallo.

Offerta ulteriormente in calo

Nel 2023, le nuove costruzioni rappresentavano meno del 10% del mercato e potrebbero ridursi ulteriormente nel prossimo biennio a causa di vicende giudiziarie che hanno bloccato alcuni cantieri, dovute alla classificazione di interventi come “ristrutturazioni” anziché nuove edificazioni, con conseguente sospensione dei permessi da parte del Comune. Tuttavia, il disegno di legge “Salva Milano”, che introduce chiarimenti normativi a livello nazionale, potrebbe sbloccare alcuni progetti entro il primo semestre del 2025.

Possibili incrementi di compravendite prime

Le previsioni per il mercato Prime e super Prime, e in generale per il residenziale milanese, restano quindi caute, soprattutto nella prima parte dell’anno. Se le condizioni macroeconomiche miglioreranno e i problemi di offerta verranno risolti, la seconda metà del 2025 potrebbe vedere una ripresa più solida delle transazioni. Per il segmento di lusso si prevede un incremento delle compravendite del 2,7%, con un ritorno a circa 350 transazioni annue. I prezzi, che già nella seconda metà del 2024 hanno mostrato segni di stabilizzazione, non dovrebbero subire forti rialzi nel 2025. Tuttavia, le poche nuove costruzioni e le riqualificazioni in alcune aree centrali potrebbero portare ulteriori aumenti nei valori medi.