Case in affitto breve, quanto impattano sull’economia italiana — idealista/news

Si è svolta presso la Camera dei Deputati la presentazione della survey “Mappatura, provenienza e redditività del patrimonio immobiliare italiano immesso sul circuito degli Affitti Brevi”, curata da Marco Celani, Amministratore Delegato di Italianway e Presidente di AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi). Lo studio analizza il settore degli affitti brevi in Italia, fornendo dati aggiornati sul loro impatto economico al termine del 2024 e sul ruolo sempre più strategico dei Property Manager. L’evento si è inserito nell’edizione 2025 di ReFuture – Forum dell’Economia Immobiliare, organizzato da Andrea Napoli, CEO di Locare.

La trasformazione del patrimonio immobiliare italiano

Il patrimonio immobiliare italiano sta attraversando una fase di cambiamento profondo. In Italia, a fronte di 26,5 milioni di famiglie con una media di 2,2 componenti per nucleo, il 33,2% è composto da persone che vivono da sole. Parallelamente, il Paese registra un costante calo demografico: nel 2023 il saldo naturale è stato negativo per oltre 291.000 unità (dati ISTAT).

Sempre più italiani ereditano case che non utilizzano o non riescono a mantenere. Questo, unito alla fuga dai centri storici, alla ricerca di abitazioni moderne e funzionali fuori dalle ZTL e alla crescita della mobilità temporanea e del turismo, ha generato un aumento della domanda di soluzioni abitative flessibili.

“Ogni anno muoiono quasi 700mila residenti, soprattutto anziani, e molte case si svuotano perché gli eredi non vogliono o non possono abitarle”, 

ha dichiarato Celani. “Molti amministratori locali sognano città ideali, con giovani coppie nei centri storici, negozi di prossimità e pochi turisti. Ma questa visione non corrisponde alla realtà attuale e forse non è mai esistita”.

L’impatto degli affitti brevi sul PIL italiano

In Italia si contano circa 9,6 milioni di seconde case inutilizzate, di cui 496.000 sono inserite sulle piattaforme di affitti brevi (dato aggiornato a gennaio 2025), coinvolgendo direttamente circa 500.000 famiglie. Il 96% di questi immobili appartiene a privati, e un quarto di essi è gestito da operatori specializzati.

Secondo il Centro Studi AIGAB, il settore degli affitti brevi ha generato ricadute economiche per 66 miliardi di euro nel 2024:

• 13 miliardi dalle prenotazioni dirette,
• 52 miliardi dall’indotto,
• 1 miliardo da ristrutturazioni, arredi e manutenzioni.

Da dove provengono le case destinate agli affitti brevi?

Spesso si sostiene che gli affitti brevi siano la principale causa della difficoltà nel trovare case in locazione tradizionale. Tuttavia, i dati della ricerca smentiscono questa tesi:

• 30,4% delle case proviene da eredità ricevute,
• 28,7% era precedentemente abitata dai proprietari e poi convertita in affitto temporaneo,
• 26,1% era sfitto da tempo,
• Solo il 2,2% è passato dalla locazione a lungo termine a quella breve,
• 12,6% è stato acquistato come investimento.

Il ruolo strategico dei Property Manager

Durante l’intervento alla Camera dei Deputati, Celani ha sottolineato come la figura del Property Manager stia diventando sempre più centrale grazie a investimenti in tecnologia. Questi professionisti riescono a gestire centinaia di immobili per conto di proprietari privati, garantendo il rispetto di tutti gli adempimenti fiscali, normativi e operativi.

Tra le principali attività svolte:

• Gestione delle prenotazioni e ottimizzazione degli annunci,
• Amministrazione fiscale (cedolare secca, tassa di soggiorno, DAC7),
• Stipula contratti, comunicazione dati agli enti preposti (ISTAT, Pubblica Sicurezza),
• Supervisione di pulizie, manutenzioni e sicurezza.

Milano, Roma e Firenze: dati sugli affitti brevi

L’analisi sulle tre principali città italiane evidenzia che la diffusione degli affitti brevi è inferiore alla percezione comune:

• Milano: 15.586 annunci online, di cui solo 7.522 attivi con continuità (0,9% del totale delle abitazioni),
• Roma: 21.942 annunci, di cui 14.449 effettivamente operativi (1%),
• Firenze: 9.239 annunci, con 6.206 attivi (3%).

“Le persone cercano casa dove possono permetterselo e cambiano lavoro in base a molti fattori. In Italia 33 famiglie su 100 sono monocomponenti, e le coppie con figli sono una minoranza”, 

ha spiegato Celani. “I nostri centri storici vivono di turismo, eppure spesso gli amministratori combattono contro le categorie che generano ricchezza”.

L’influenza dei grandi eventi sugli affitti brevi

I dati AIGAB evidenziano come eventi di grande richiamo abbiano un impatto positivo sulla domanda di affitti brevi:

• Nel 2024, il Eras Tour di Taylor Swift ha fatto crescere la domanda del 316% a Milano, con prezzi saliti fino a 139€/notte nella zona di San Siro,
• Le Olimpiadi di Parigi 2024 hanno portato un +68% di notti vendute rispetto al 2023, con tariffe più competitive rispetto agli hotel,
• Il Giubileo 2025 a Roma, invece, mostra una tendenza opposta, con una riduzione della domanda dell’8-10% rispetto al 2024.

Prospettive future per gli affitti brevi

“In Italia, 21,4 milioni di famiglie vivono in una casa di proprietà o in usufrutto, mentre 5,2 milioni sono in affitto, di cui il 47% sono single under 35 e il 40% coppie senza figli”, ha affermato Celani.

L’aumento dei canoni di locazione a lungo termine (4,3 milioni di contratti attivi) è dovuto principalmente all’inflazione e all’indicizzazione ISTAT (+12,5% in due anni), piuttosto che alla diffusione degli affitti brevi.

Il settore non solo contribuisce alla valorizzazione del patrimonio immobiliare, ma genera un impatto positivo sull’economia e sull’occupazione (circa 150.000 posti di lavoro).

“Limitare il settore con normative troppo restrittive potrebbe avere effetti negativi sia per i proprietari sia per i turisti. Il mercato tende ad autoregolarsi e ogni squilibrio tra domanda e offerta porta naturalmente a un nuovo punto di equilibrio”.