lato oscuro degli affitti brevi

Caos sfratti in molte grandi Città, con tantissimi inquilini che si sono ritrovati fuori casa, con il contratto non rinnovato al suo scadere, perché il proprietario ha preferito, lecitamente, trasformare il suo appartamento in una struttura ricettiva per turisti.

È quello che sta succedendo in tantissime località ell’ultimo anno soprattutto, complice anche la ricorrenza del Giubileo con l’attesa di milioni di turisti nel nostro Paese. Così l’emergenza abitativa è divenuta ancora più un tema caldo, all’ordine del giorno già in molti centri urbani, nell’area Romana un vero problema sociale.

In aggiunta a ciò il DDL Sicurezza del 2024, approvato dalla Camera ha introdotto il reato di occupazione abusiva di immobili, attraverso l’art. 634-bis del Codice Penale, una risposta forte alla crescente diffusione di occupazioni illegali nelle grandi città italiane. Anche se la norma ha nelle intensioni quelle di  punire in modo severo chi occupa abusivamente un immobile destinato a domicilio altrui, un fenomeno che coinvolge migliaia di immobili e che è diventato un serio problema sociale e giuridico, in realtà è stata in questi primi mesi utilizzata, in maniera ampia a protezione dei diritti di proprietà privata e pubblica, ed ha permesso di rafforzare la possibilità di intervento delle Forze dell’ordine per liberare immobili occupati, anche da inquilini al termine del loro contratto oltre che da quelli morosi.

Disabili sfrattati per far spazio ai turisti: la legge tutela questi soggetti (ma fino a un certo punto)

Nei casi più delicati, comunque, vigono delle norme che rappresentano una tutela alle azioni di sfratto di inquilino con disabilità, vediamo cosa dice la legge in proposito. Sebbene lo sfratto di un inquilino con disabilità in base alla Legge 104 del 1992 segua l’iter procedurale ordinario, in presenza di particolari circostanze, permangono alcune forme di tutela.

Ovviamente, salvaguardando il diritto alla proprietà personale, la legge non può prevede un vero divieto di sfratto a favore di inquilini con disabilità ai sensi della Legge n. 104 del 1992. I cittadini con grave handicap possono beneficiare però di tempi più lunghi per restituire l’immobile, in presenza di condizioni particolari possono ottenere delle dilazioni dei termini di pagamento e delle sospensioni delle procedure proprio in virtù della Legge 104/1992 che tutela le persone con disabilità offrendo una serie di agevolazioni volte a migliorare le loro condizioni di vita anche da un punto di vista economico.

Lo sfratto spiegato in maniera semplice

Legalmente lo sfratto è un procedimento a carattere speciale che permette al proprietario dell’immobile locato, a seguito di una ‘intimazione’ e di un provvedimento del Giudice, di ottenere il rilascio dell’immobile. Lo sfratto può essere di due diverse tipologie.

Sfratto per morosità

Viene posto in essere quando l’inquilino risulta moroso, cioè non ha paga il canone o gli oneri accessori (come le spese condominiali), secondo le condizioni stabilite dal contratto di locazione. Attenzione perché è sufficiente un solo canone, purché vi sia un ritardo di almeno 20 giorni a partire dalla scadenza del termine, per permettere legittimamente l’avvio della procedura. Il procedimento di sfratto per morosità è disciplinato dall’articolo 658 codice di procedura civile ed è uno degli strumenti più importanti a disposizione dei proprietari di immobili  a tutelano dei propri diritti.

In caso però di malattia o difficoltà economiche può scattare l’eventuale concessione di 90 giorni per sanare la morosità, che possono salire a 120 in caso di circostanze eccezionali come patologie gravi sopravvenute dopo la sottoscrizione del contratto e le preesistenti condizioni di disabilità. Ovviamente  nessuna di queste condizioni può essere posta a giustificazione del mancato pagamento del canone, dunque non sono tali da poter impedire lo sfratto. Proprio per questo se l’inquilino, nonostante la dilazione dei tempi di pagamento, non provvede a sanare la morosità e mettersi in regola con i canoni arretrati, e poi non libera volontariamente l’immobile, si potrà procedere allo sfratto.

Scadenza di contratto

Differente il caso dello scadere del contratto, che prevede la restituzione al proprietario della piena disponibilità dell’immobile in adempimento degli obblighi previsti dal contratto di affitto. In questo caso l’inquilino con disabilità, al termine del contratto di locazione che non sia più soggetto ad automatico rinnovo può ritardare l’esecuzione dello sfratto in presenza di circostanze particolarmente gravose.

È possibile, infatti, in questo caso chiedere una sospensione dell’esecuzione dello sfratto, per concedere più tempo di ricollocarsi all’inquilino, affinché l’ufficiale giudiziario non si attivi ponendo in essere le procedure di un allontanamento forzato. Il comma 5 dell’articolo 6 della Legge Locazioni ad uso abitativo prevede infatti che, in caso di intimazione di sfratto per finita locazione, si possa richiedere una sospensione dell’esecuzione del procedimento di sfratto forzato per un periodo di 18 mesi. Questa possibilità è concessa unicamente qualora si verifichino due condizioni, l’inquilino abbia più di 65 anni oppure l’inquilino o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno 6 mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

Attenzione però, perché in questo caso, per la durata della proroga il conduttore sarà tenuto a corrispondere, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, aggiornato in base all’indice Istat e maggiorato del 20%. Questa integrazione economica permette all’affittuario di non dover risarcire il maggior danno che viene cagionato al proprietario dell’immobile ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, non permettendogli di disporre liberamente del proprio immobile. Ovviamente anche durante il periodo di sospensione del provvedimento di sfratto continuano ad essere dovuti gli oneri accessori come le spese condominiali. Tutto deve essere regolarmente pagato, a rischio il beneficio della sospensione dell’esecuzione del provvedimento di rilascio.