l’inquilino può chiedere i danni?

Infiltrazioni nella casa affittata: l’inquilino può chiedere i danni al condominio, all’ente idrico o al proprietario. Guida completa.

Le infiltrazioni d’acqua sono uno dei problemi più frequenti e fastidiosi che possono verificarsi in un immobile, soprattutto se si tratta di un locale commerciale o di un’abitazione in affitto. Ma chi è responsabile in caso di infiltrazioni? E, soprattutto, l’inquilino può chiedere i danni? Può cioè agire direttamente contro il responsabile, anche se non è il proprietario dell’immobile?

Il Tribunale di Salerno, con la sentenza n. 308 del 21 gennaio 2025, ha affrontato un caso emblematico, stabilendo importanti principi in materia di responsabilità per danni da infiltrazioni e di legittimazione ad agire dell’inquilino (conduttore). Questa guida analizzerà la sentenza, le norme del Codice Civile e le implicazioni pratiche per inquilini, proprietari, condomini ed enti gestori di servizi pubblici.

Chi è responsabile in caso di infiltrazioni in un immobile in affitto?

La responsabilità per le infiltrazioni può essere di diversi soggetti, a seconda della causa delle infiltrazioni:

• condominio: se le infiltrazioni provengono da parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.); il  condominio, infatti, è custode di queste parti (art. 2051 c.c.);
• proprietario dell’immobile (locatore): se le infiltrazioni derivano da difetti strutturali o da mancata manutenzione dell’immobile locato  (art. 1576 e 1578 c.c.);
• altri condòmini: se le infiltrazioni provengono da un altro appartamento (ad esempio, per una rottura di tubature private); in tal caso la responsabilità è del proprietario di quell’appartamento;
• ente gestore di servizi pubblici: se le infiltrazioni derivano da rotture o difetti della rete idrica pubblica, fognaria, ecc.;
• costruttore: se i difetti si manifestano entro 10 anni dalla costruzione.

Cosa ha stabilito il Tribunale di Salerno nella sentenza n. 308/2025?

Il Tribunale di Salerno ha affrontato un caso di infiltrazioni in un locale commerciale, provenienti sia da tubature condominiali sia dalla rete idrica pubblica. La pronuncia ha fissato i seguenti principi:

• sia il condominio (per le tubature condominiali) sia l’ente gestore del servizio idrico (per la rete pubblica) sono responsabili in solido dei danni subiti dall’inquilino;
• l’inquilino (conduttore) ha il diritto di agire direttamente contro i responsabili del danno, anche se non è il proprietario dell’immobile (art. 1585, comma 2, c.c.). Egli cioè ha la cosiddetta legittimazione attiva: può cioè procedere in tribunale contro il responsabile per farsi pagare i danni. Non è tenuto a quindi a lasciare che sia il locatore ad agire.

“Responsabilità solidale” significa che il creditore (in questo caso, l’inquilino danneggiato) può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei responsabili (condominio o ente idrico). Chi paga, poi, potrà rivalersi sugli altri responsabili, in proporzione alle rispettive colpe.

L’inquilino ha la “legittimazione attiva” ossia il diritto di agire in giudizio per chiedere il risarcimento dei danni, senza bisogno dell’autorizzazione o dell’intervento del proprietario.

L’articolo 1585, comma 2, del Codice Civile stabilisce che il locatore (proprietario) è tenuto a garantire il conduttore (inquilino) dalle molestie di diritto di terzi (cioè, dalle pretese di terzi che limitano il godimento dell’immobile). Ma il conduttore ha il diritto di agire in nome proprio contro i terzi che causano molestie di fatto (come le infiltrazioni).

Quali danni può chiedere l’inquilino in caso di infiltrazioni?

L’inquilino può agire in giudizio e ottenere il risarcimento per le seguenti voci di danno:

• danni materiali: spese per riparazioni, ripristino, sostituzione di beni danneggiati, ecc.;
• danni da mancato godimento: perdita economica dovuta all’impossibilità (totale o parziale) di utilizzare l’immobile per il periodo necessario alle riparazioni. Il Tribunale di Salerno ha quantificato questo danno in proporzione al canone di locazione;
• danni all’attività commerciale: se l’immobile è utilizzato per un’attività commerciale, l’inquilino può chiedere il risarcimento del lucro cessante (mancato guadagno) dovuto all’interruzione o alla riduzione dell’attività;
• danni morali: se provati e se il danno è grave.

Il Tribunale di Salerno non ha riconosciuto all’inquilino il risarcimento della TARI: La TARI (tassa sui rifiuti) è dovuta indipendentemente dall’utilizzo effettivo dell’immobile.

Non sono stati risarciti neanche i danni morali perché l’inquilino non aveva fornito prove sufficienti della loro esistenza e gravità.

Quali sono i diritti dell’inquilino in caso di infiltrazioni?

L’inquilino ha il diritto di:

• godere pienamente dell’immobile: l’immobile deve essere in buono stato e idoneo all’uso pattuito (art. 1575 c.c.);
• chiedere al locatore di effettuare le riparazioni necessarie: il proprietario ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato locativo (art. 1576 c.c.);
• chiedere una riduzione del canone di locazione: se le infiltrazioni rendono l’immobile parzialmente inutilizzabile, l’inquilino può chiedere una riduzione proporzionale del canone (art. 1584 c.c.);
• risolvere il contratto di locazione: se le infiltrazioni sono così gravi da rendere l’immobile completamente inutilizzabile, l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1578 c.c.);
• chiedere il risarcimento dei danni.