Surroga bilaterale: cos’è e come funziona [Guida]

La surroga bilaterale è una particolare tipologia di surroga presente nel nostro Paese dopo l’introduzione nell’ordinamento della legge n. 40 del 2007, comunemente conosciuta come “legge Bersani“.

Ma che cos’è la surroga bilaterale?

Quali sono le sue caratteristiche?

E in che modo la surroga bilaterale si distingue dalla surroga trilaterale?

Considerato l’interesse sul tema, abbiamo predisposto una guida completa sull’argomento, che speriamo possa soddisfare buona parte dei dubbi in tal proposito.

Cos’è la surroga

Per prima cosa, cerchiamo di capire che cosa sia la surroga: così facendo, sarà molto più semplice parlare di surroga bilaterale e trilaterale.

La surroga è un’operazione che consente di trasferire a costo zero il proprio mutuo dall’originario istituto bancario (cioè, l’istituto surrogato, la vecchia banca), ad un nuovo istituto di credito (ovvero, la nuova banca, l’istituto di credito surrogante).

In altri termini, con la surroga vi è una sostituzione del mutuo precedente, che il mutuatario potrà sfruttare per concordare con il nuovo istituto di credito delle condizioni economiche a lui più favorevoli senza oneri e costi aggiuntivi.

Si pensi, per esempio, alla possibilità di surrogare il mutuo modificando la forma tecnica del tasso, passando dal fisso al variabile, o viceversa, o modificando gli spread, che potrebbero essere anche più sensibilmente più convenienti nel mutuo di destinazione.

Come funziona la surroga

Tutto ciò premesso, proviamo a capire più nel dettaglio come funziona la surroga.

Abbiamo infatti già anticipato come con la surroga si verifichi una sostituzione del mutuo precedente, in corso di ammortamento, senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza – conseguentemente – dover iscrivere una nuova iscrizione ipotecaria.

Per certi versi, pertanto, tecnicamente la surroga si pone come un finanziamento di scopo, concesso dalla banca subentrante per un importo che è esattamente uguale al debito residuo del vecchio mutuo, quale risulta alla data della stipula del contratto di surroga.

Di contro, sono liberamente negoziabili e, dunque, possono anche radicalmente cambiare, le condizioni di durata, l’importo della rata e il tasso del mutuo.

Come abbiamo già introdotto, pertanto, uno dei motivi per cui il debitore potrebbe essere spinto a optare per una surroga potrebbe essere la volontà di:

• aumentare e/o diminuire la durata residua del mutuo
• cambiare l’importo della rata
• scegliere un tasso fisso o un tasso variabile.

A nulla rilevano le condizioni tecniche del mutuo in vigore. Non è invece possibile utilizzare la surroga per ottenere nuova liquidità. In questo caso, infatti, il mutuatario sarebbe costretto a richiedere un nuovo finanziamento per sostituzione + liquidità, non potendo però beneficiare delle condizioni di maggiore favore tipiche della surroga.

Si ricorda inoltre come la surroga sia un’operazione che può permettere al mutuatario di sostituire qualsiasi tipo di finanziamento. È dunque possibile ricorrere alla surroga per sostituire ogni mutuo garantito da ipoteca, sia che fosse destinato all’acquisto della prima casa, che all’acquisto di una seconda casa, o ancora richiesto per esigenze di liquidità.

Se il mutuo è destinato all’acquisto di una abitazione adibita ad abitazione principale, la legge prevede che il mutuatario possa conservare il beneficio fiscale della detraibilità degli interessi passivi.

Surroga bilaterale e trilaterale

Tecnicamente possiamo distinguere due tipologie di surroga. Da una parte abbiamo la surroga bilaterale, protagonista del nostro approfondimento, mentre dall’altra parte abbiamo la surroga trilaterale, che utilizzeremo come termine di riferimento per le differenze con la prima.

Esaminiamole separatamente.

La surroga bilaterale

La surroga bilaterale è l’operazione di surroga che prevede l’intervento in atto di due soli soggetti, quali la nuova banca (l’istituto di credito surrogante) e il soggetto debitore (il mutuatario).

E la vecchia banca?

In sintesi, il precedente Istituto di credito non interviene al momento dell’atto, ma si limiterà a firmare, in un momento successivo, un atto unilaterale di quietanza.

Con queste caratteristiche, è facile immaginare che la surroga bilaterale sia un’operazione molto più snella, rapida e di facile realizzazione rispetto alla surroga trilaterale, strutturandosi in due soli passaggi:

1. nel primo si procede alla stipula del contratto di mutuo per surrogazione tra mutuatario e nuovo istituto di credito. Nel contratto si disciplineranno tutte le caratteristiche del nuovo rapporto che legherà il debitore alla banca subentrante;
2. nel secondo si effettuerà invece la stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza, ovvero di quella dichiarazione con cui la banca originaria attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. L’atto è autenticato dal notaio, non richiede l’intervento del mutuatario ma solo della banca originaria, e non ha costi per il mutuatario.

La surroga trilaterale

Di contro, come suggerisce il suo stesso nome, la surroga trilaterale è un’operazione che prevede l’intervento in atto della banca originaria (la vecchia banca surrogata), della nuova banca (la banca surrogante) e del soggetto debitore (il mutuatario).

Contrariamente alla surroga bilaterale, tutta l’operazione si svolge in un unico momento e con un solo atto notarile che comprende:

• il nuovo contratto di mutuo che lega le due parti e che contiene tutte le condizioni economiche determinate tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito, e a cui è subordinata dunque la gestione del finanziamento post-surroga;
• la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo, che la banca surrogata dovrà rilasciare unitamente all’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.

>>> Leggi anche la nostra guida sulla perizia sullo stato dei luoghi

Quali sono i diritti del mutuatario in caso di surroga bilaterale

Ora che abbiamo capito che cos’è la surroga e qual è la differenza tra surroga bilaterale e surroga trilaterale, facciamo un altro passo in avanti e cerchiamo di capire quali siano i diritti del mutuatario, l’illustrazione dei quali lascia ben intendere perché l’operazione sia così vantaggiosa per molti debitori.

Ebbene, il più noto diritto del mutuatario è quello della gratuità della surroga, sancito dall’art. 120 quater, commi 4 e 6 del Testo Unico Bancario, secondo cui per il cliente dell’istituto di credito subentrante la surroga deve essere priva di spese. Tutti gli oneri (costi di istruttoria, per accertamenti sulla titolarità dell’immobile e di stipula dell’atto, ecc.) sono dunque sempre a carico esclusivo della nuova banca. Qualsiasi accordo contrario a tale principio è nullo per legge.

Un altro diritto molto interessante che il mutuatario può vantare è quello alla massima celerità dell’operazione, di cui all’art. 120 quater comma 7 del Testo Unico Bancario. La legge prevede infatti che entro il termine ultimo di 30 giorni, il mutuatario possa vedere concluso il trasferimento del proprio mutuo dalla vecchia banca alla nuova banca.

Nel caso in cui tale termine non venisse rispettato, allora il mutuatario ha diritto di ottenere dalla vecchia banca il risarcimento del danno subito, pari all’1% del valore del nuovo mutuo, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

Quali sono i doveri del mutuatario

Se è vero che il mutuatario può vantare tanti diritti in caso di surroga bilaterale (e in generale di surroga), è anche verso che alla sua figura sono ricollegati dei doveri.

Prima di tutto, è richiesto che il mutuatario eserciti il rispetto dei principi di correttezza e di buona fede di cui all’art. 1175 e 1375 del codice civile per tutta la durata del contratto sino all’estinzione totale dell’obbligazione, salva la facoltà di cercare presso vari istituti bancari condizioni più consone alle proprie esigenze. Il mutuatario deve dunque rispettare gli obblighi del nuovo contratto, mentre cessano evidentemente quelli del contratto con la vecchia banca.

Ancora, è necessario che il mutuatario mantenga le garanze esistenti, come quello dell’ipoteca, fino all’estinzione del debito. Se per errore l’ipoteca dovesse essere cancellata dalla banca surrogata, allora il mutuatario dovrà rendersi disponibile a sottoscrivere nuovo atto di consenso all’iscrizione ipotecaria presso il notaio incaricato. Le spese dell’eventuale nuovo atto sono a carico dalla banca responsabile della cancellazione.

La figura del mutuatario come consumatore

In ulteriore aggiunta a quanto sopra abbiamo anticipato, non possiamo non concludere sottolineando come nella stipula di un contratto di surroga bilaterale il mutuatario nei rapporti con la banca assuma la qualità di consumatore, potendo così beneficiare di una serie di vantaggi esclusivi che la legge riconosce a questa categoria di clienti.

In particolare, il mutuatario si può rivolgere a uno specifico ufficio reclamo che gestisce le contestazioni, e che è tenuto a dare riscontro al cliente entro 30 giorni dalla ricezione del reclamo. Nel caso in cui il cliente non si ritenga soddisfatto può ricorrere all’Arbitro Bancario Finanziario, organismo indipendente sostenuto nel suo funzionamento dalla Banca d’Italia.

Infine, condividiamo anche che il contratto di mutuo per surrogazione è stato sottoposto ad una disciplina fiscale particolare che è finalizzata ad agevolare la portabilità di tali contratti. Il nuovo mutuo è dunque esente dall’imposta sostitutiva, nonché da quelle di registro, ipotecaria e di bollo. L’unica imposta a trovare applicazione sarà la tassa ipotecaria per una misura di imposta fissa pari a 35 euro, che è dovuta per l’annotazione a margine dell’iscrizione che resta comunque a carico della banca subentrante.

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