Mercato immobiliare a Milano: è finita l’epoca dell’acquisto ad ogni costo

Mercato immobiliare a Milano: è finita l’epoca dell’acquisto ad ogni costo

Quale è lo stato di salute attuale del mercato immobiliare a Milano? In attesa dei dati ufficiali relativi al quarto trimestre 2024, le analisi dei primi nove mesi dell’anno appena trascorso hanno restituito una fotografia in chiaroscuro. Con una flessione del mercato meneghino dell’8,6% rispetto al terzo trimestre 2023. Dato ancor più significativo se si considera che a livello nazionale la contrazione è stata solo dell’1,1%. Perdite contenute quantomeno dal calo dei tassi e dalla conseguente ripresa dei mutui. Nel frattempo, gli operatori del settore si sono già lasciati alle spalle due mesi di lavoro nel 2025. E stanno naturalmente svolgendo le proprie analisi basandosi sull’attività “on field”.

Quali le impressioni? Da una parte, gli addetti ai lavori riscontrano il perdurare di un rallentamento nelle compravendite. E qualcuno si spinge a parlare addirittura di stagnazione. Le ragioni? Il dibattito è acceso anche sui social. Dove c’è chi punta l’indice contro le richieste dei venditori. “Abituatisi” ad una crescita costante dei prezzi e che quindi pretendono di poter imporre prezzi generalmente alti. Un meccanismo che tuttavia si sarebbe ora inceppato perchè dal lato di chi compra sarebbe cambiata la propensione all’acquisto ad ogni costo.

Stella: “Per un periodo si è venduto di tutto. Ora è cambiato l’approccio”

“Negli ultimi cinque anni in alcune zone di Milano come quelle adiacenti alle fermate della nuova M4 o a Nolo i prezzi sono aumentati anche del 50%”, commenta ad Affaritaliani.it Milano Fabrizio Stella, esperto immobiliare attivo da oltre venti anni sul mercato milanese. “Per un periodo si è venduto di tutto. Poi, sull’onda di fenomeni globali che hanno fatto sentire i propri effetti già dal 2023, è iniziato un calo dei rogiti, nonostante tassi che si sono abbassati. Ma quello che si nota è che i prezzi continuano a salire. In via della Spiga immobili totalmente da ristrutture sono giunti a 16mila euro al metro quadro. E’ in particolare il segmento del lusso a continuare ad avere un trend molto importante”.

Ma una contrazione complessiva delle vendite c’è ed è innegabile. Stella individua un fattore in particolare: “Il rallentamento si registra negli immobili da ristrutturare. E’ qui che si fa ora sentire una differenziazione. Mentre prima di proponeva un immobile da ristrutturare alla stessa cifra del ristrutturato, ora le cose cambiano. Anche perchè dal superbonus in poi i costi di ristrutturazione sono molto cresciuti. E incidono. Quindi chi vuole acquistare facendo già un sacrificio importante accendendo un mutuo non ha risorse anche per la ristrutturazione e punta al ristrutturato”.

Deve quindi maturare un cambio di approccio soprattutto in chi vende: “Gli agenti immobiliari stanno cercando di far comprendere ai propri clienti questa cosa: bisogna fare una distinzione tra ristrutturato e da ristrutturare. Il professionista ora può fare la differenza, mentre nel recente passato alcuni erano disposti ad assecondare richieste esorbitanti. Una giusta valutazione dell’immobile, al contrario, porta ancora adesso ad una vendita media entro 30 giorni. Quello che non funziona più è ‘prendere’ a qualsiasi prezzo perchè tanto poi si vende. Oggi serve fare valutazioni più attente. Portare i capitolati ed avere ben chiaro quanto costa ora ristrutturare”.

Mercato immobiliare a Milano: un futuro di prezzi ancora in crescita

Detto questo, per Stella il mercato immobiliare milanese sarà caratterizzato da grande vivacità anche nei prossimi anni. “La flat tax sta continuando ad attirare molti capitali stranieri. Tanti sono gli investitori che si sono trasferiti da Londra a Milano. Non si lasciano sfuggire un palazzo d’epoca. I grossi brand continuano a voler investire, specie nella zona del Quadrilatero. E Milano Cortina sta attirando ulteriormente l’interesse di chi vuole acquistare per mettere a disposizione affitti brevi. Superate le Olimpiadi, vorranno rivendere. E’ immaginabile da qui ai prossimi tre anni un ulteriore aumento dei valori, anche del 15%. E si segnala anche il ritorno della nuda proprietà. Con previsioni che restano al rialzo, questa soluzione appare come un buon investimento per i propri figli. Acquistare oggi un appartamento a Milano per loro nella convinzione che tra venti anni costerebbe di più”, conclude Stella.

LEGGI TUTTE LE NOTIZIE DELLA SEZIONE MILANO