Strategie per Ottenere il Finanziamento

​La perizia immobiliare è una fase cruciale nel processo di ottenimento di un mutuo, poiché determina il valore dell’immobile che fungerà da garanzia per il finanziamento. Tuttavia, può accadere che la perizia risulti inferiore al prezzo di acquisto concordato, creando ostacoli nell’ottenimento del mutuo desiderato. In questo articolo, esploreremo le cause di una perizia bassa, le implicazioni per l’acquirente e le strategie per affrontare efficacemente questa situazione.​

Introduzione alla Perizia Immobiliare

La perizia immobiliare è un documento redatto da un perito qualificato che valuta il valore di mercato di un immobile. Questa valutazione è fondamentale per le banche e gli istituti finanziari, poiché determina l’importo massimo del mutuo concedibile in relazione al valore dell’immobile offerto in garanzia.

Importanza della Perizia nel Processo di Mutuo

Nel processo di concessione di un mutuo, la perizia immobiliare svolge un ruolo essenziale. Le banche utilizzano la perizia per stabilire il rapporto Loan-to-Value (LTV), ovvero la percentuale del valore dell’immobile che può essere finanziata. Un LTV standard si aggira intorno all’80%, il che significa che la banca finanzierà fino all’80% del valore periziato dell’immobile.

Cause Comuni di una Perizia Inferiore al Prezzo di Acquisto

1. Condizioni del Mercato Immobiliare

Il valore di un immobile è strettamente legato all’andamento del mercato. Se i prezzi nella zona sono in calo o ci sono poche transazioni recenti, il perito potrebbe basare la valutazione su valori inferiori rispetto al prezzo concordato tra venditore e acquirente.

2. Stato di Conservazione dell’Immobile

Le condizioni dell’immobile influiscono significativamente sulla perizia. Problemi strutturali, impianti obsoleti, infiltrazioni o necessità di ristrutturazioni importanti possono abbassare la valutazione, poiché comportano costi aggiuntivi per l’acquirente.

3. Difformità Urbanistiche o Catastali

Se l’immobile presenta difformità rispetto alla planimetria depositata in Catasto o non è conforme alle normative edilizie, il perito potrebbe ridurne il valore. Alcune banche potrebbero addirittura rifiutare il finanziamento in presenza di irregolarità non sanabili.

4. Errata Valutazione Comparativa

Il metodo comparativo utilizzato dai periti si basa sul confronto con immobili simili venduti di recente. Se il perito utilizza riferimenti poco aggiornati o non realmente comparabili, il valore stimato potrebbe risultare inferiore al reale prezzo di mercato.

5. Posizione e Contesto Urbanistico

La posizione dell’immobile è determinante nella valutazione. Se la zona è in declino, poco servita o presenta problematiche di degrado, criminalità o scarsa accessibilità, la perizia potrebbe essere più bassa del previsto.

6. Vincoli e Servitù

La presenza di vincoli particolari, come servitù di passaggio, diritti di usufrutto, limiti imposti dai beni culturali o vincoli paesaggistici, può incidere negativamente sulla valutazione, riducendo il valore commerciale dell’immobile.

7. Prezzo di Acquisto Sopravvalutato

Se il prezzo concordato tra venditore e acquirente è troppo elevato rispetto ai reali valori di mercato, il perito potrebbe attribuire un valore inferiore, allineandosi ai prezzi medi della zona.

8. Influenza del Mutuo Richiesto

In alcuni casi, la perizia può essere più conservativa se la banca ritiene il prestito richiesto troppo elevato rispetto alla capacità finanziaria del richiedente. Un Loan-to-Value troppo alto può indurre una valutazione prudente da parte del perito.

9. Assenza di Transazioni Recenti nella Zona

Se nella zona non ci sono state vendite recenti, il perito potrebbe avere difficoltà a trovare parametri di riferimento aggiornati, portandolo a una valutazione cautelativa per evitare rischi per la banca.

10. Fattori Esterni e Rischi Ambientali

Elementi come il rischio sismico, il pericolo di allagamenti, la vicinanza a fonti di inquinamento o la presenza di industrie rumorose possono influire negativamente sulla valutazione dell’immobile, abbassandone il valore stimato.

Errori nella Valutazione

Il perito può commettere errori nel calcolo del valore, magari confrontando l’immobile con altri non realmente comparabili. In questi casi, è possibile contestare la perizia e richiederne una nuova.

Implicazioni di una Perizia Bassa sul Finanziamento

Riduzione dell’Importo Finanziabile

Se la banca finanzia fino all’80% del valore periziato, una perizia inferiore ridurrà l’importo massimo ottenibile, lasciando l’acquirente con una carenza di liquidità.

Aumento del Rapporto Loan-to-Value (LTV)

Un LTV più alto può significare tassi di interesse più elevati o la necessità di sottoscrivere garanzie aggiuntive.

Necessità di Maggiori Fondi Propri

L’acquirente potrebbe dover integrare con risorse proprie la differenza tra il mutuo ottenibile e il prezzo di acquisto.

Strategie per Ottenere il Finanziamento Desiderato

Negoziare il Prezzo di Acquisto

Se la perizia è inferiore, si può tentare di rinegoziare il prezzo con il venditore, presentando la valutazione come argomentazione.

Incrementare l’Anticipo o l’Equity

Se possibile, l’acquirente può aumentare la quota di capitale proprio da investire per compensare la differenza.

Richiedere una Nuova Perizia

Se si sospetta un errore, si può chiedere una seconda perizia, magari tramite un altro istituto bancario.

Optare per un Mutuo con Loan-to-Value più Elevato

Alcune banche offrono mutui con un LTV superiore all’80%, anche fino al 90-100%, se l’acquirente offre garanzie adeguate.

Considerare Garanzie Aggiuntive

Un garante o l’ipoteca su un secondo immobile possono convincere la banca a concedere un finanziamento maggiore.

Valutare Prodotti Finanziari Alternativi

Prestiti personali, finanziamenti ponte o mutui con fondo di garanzia per i giovani potrebbero essere soluzioni da esplorare.

Esempi Pratici e Casi Reali

Caso di Successo: Rinegoziazione del Prezzo

Un acquirente ha ottenuto una perizia inferiore di 10.000 euro rispetto al prezzo d’acquisto. Ha mostrato il documento al venditore, che ha accettato di abbassare il prezzo per chiudere la vendita.

Caso di Insuccesso: Mancato Adeguamento del Finanziamento

Un cliente ha ricevuto una perizia più bassa del previsto e non ha potuto ottenere l’importo necessario. Poiché non aveva fondi propri aggiuntivi, ha dovuto rinunciare all’acquisto.

Conclusioni

Una perizia inferiore al prezzo di acquisto può rappresentare un ostacolo nell’ottenimento del mutuo, ma comprenderne le cause è il primo passo per affrontare la situazione. Valutare attentamente il mercato, lo stato dell’immobile e le sue caratteristiche può aiutare a prevenire sorprese negative. Se la perizia risulta più bassa del previsto, esistono diverse strategie per risolvere il problema, come richiedere una seconda perizia, rinegoziare il prezzo o cercare soluzioni alternative di finanziamento.

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