Agevolazioni prima casa, quali sono i termini per gli immobili in costruzione? « Le successioni

di Pierpaolo Molinengo

Per poter accedere alle agevolazioni prima casa è necessario essere in possesso di una serie di requisiti ben precisi. Anche quando si acquista degli immobili in costruzione. La domanda che ci si può porre a questo punto è da quando decorrono i termini entro i quali l’Agenzia delle Entrate può effettuare i necessari accertamenti per verificare se i contribuenti siano in possesso dei requisiti.

A fare chiarezza su questi particolari punti ci ha pensato la Corte di Cassazione: vediamo cosa ha deciso.

Agevolazione prima casa, gli accertamenti dell’AdE

La Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza n. 3988 del 17 febbraio 2025, ha sostanzialmente ribadito che i contribuenti hanno diritto ad accedere alle agevolazioni prima casa relative all’acquisto di un appartamento e del garage.

La presa di posizione dei giudici della Suprema Corte è partita prendendo spunto dall’analisi della vicenda di un contribuente, il quale, nell’atto notarile, ha dichiarato che avrebbe trasferito la propria residenza all’interno dell’immobile per riuscire a beneficiare delle agevolazioni prima casa. L’Agenzia delle Entrate ha contestato, però, che non era possibile accedere al suddetto beneficio, perché i lavori non sono stati conclusi nei tempi stabiliti: entro 18 mesi dal momento in cui è stata effettuata la dichiarazione di trasferimento della residenza.

In primo grado la Commissione Tributaria Provinciale ha accolto la tesi portata avanti dall’Agenzia delle Entrate: secondo i giudici il termine triennale per effettuare gli accertamenti parte dopo diciotto mesi dall’acquisto. Da questa data, in altre parole, parte il conto alla rovescia per rispettare le tempistiche per effettuare il trasferimento di residenza.

Di opinione completamente diversa è la Commissione Tributaria Regionale, che ha fissato il termine per effettuare gli accertamenti nel momento in cui è stata effettuata la registrazione dell’atto di compravendita. Solo da questa data sarebbero dovuti partire i tre anni.

Il punto di vista della Corte di Cassazione

I giudici della Corte di Cassazione hanno sostanzialmente confermato l’interpretazione della CTR. Nella loro ordinanza hanno spiegato che:

• per gli immobili in costruzione gli acquirenti hanno la possibilità di beneficiare dell’aliquota del 2% – così come previsto dall’articolo 1 Nota II-bis) della tariffa allegata al Dpr n. 131/1985 – purché una volta ultimati non siano destinati a diventare degli immobili di lusso;
• l’immobile oggetto di compravendita deve essere obbligatoriamente collocato all’interno del Comune nel quale l’acquirente ha o ha intenzione di stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto. In alternativa l’immobile deve essere ubicato nel Comune nel quale l’acquirente svolge la propria attività professionale o, nel caso in cui abbia trasferito la propria residenza all’estero, quello nel quale stia esercitando la propria attività il soggetto dal quale dipende. L’acquirente dovrà obbligatoriamente effettuare una dichiarazione nella quale afferma di voler stabilire la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile oggetto della compravendita: nel caso in cui questa non dovesse essere rilasciata si decade dalle agevolazioni prima casa;
• la normativa non ha previsto dei termini entro i quali i lavori debbano essere ultimati. Questi, ad ogni modo, devono obbligatoriamente coincidere con quelli nei quali l’Agenzia delle Entrate ha la possibilità di verificare se i requisiti sussistono.

Agevolazioni prima casa, la precisazione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha sottolineato come il trasferimento abbia unicamente un carattere sollecitatorio. Non può, in alcun modo, costituire l’unico parametro atto a far decadere il beneficio, che potrà verificarsi solo se, passato il termine triennale, l’acquirente non abbia provveduto a trasferire la residenza.

I giudici della Suprema Corte hanno confermato che il termine per l’accertamento non deve essere legato al trasferimento della residenza, ma alla registrazione dell’atto. Proprio questa data deve essere presa in considerazione per l’ultimazione dei lavori. Il richiedente, quindi ha diritto ad accedere all’agevolazione prima casa.