Come cedere il diritto di abitazione sulla casa e non pagare IMU

Diritto di abitazione: il pagamento dell’IMU spetta al proprietario o a chi abita? Chi paga l’IMU se ho concesso la casa ad altri?

Immagina di aver concesso a un amico o a un familiare il diritto di abitare in casa tua, formalizzando l’accordo con una semplice scrittura privata non autenticata. Ti chiedi: chi deve pagare l’IMU, tu o chi vive ora nella casa? La risposta, tutt’altro che scontata, arriva dalla Cassazione con l’ordinanza 4329/2025. Con la pronuncia in commento la Corte ha involontariamente risposto a una ulteriore questione: come cedere il diritto di abitazione sulla casa e non pagare IMU?

Ebbene, secondo la Corte, se hai comunicato al Comune la costituzione del diritto di abitazione prima dell’anno fiscale in questione, l’IMU spetta al titolare del diritto di abitazione e non a te. Quindi il Comune non ti potrà chiedere alcun pagamento. E non importa se l’accordo con cui hai ceduto la tua abitazione non sia un atto notarile ed è privo di registrazione.

Chi deve pagare l’IMU se c’è il diritto di abitazione?

L’IMU, come sappiamo, si basa sul possesso di un immobile. Ma cosa significa “possesso” in termini legali? Non basta avere le chiavi di casa. Il soggetto passivo dell’IMU è colui che detiene un diritto reale sull’immobile: proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.

L’articolo 1026 del Codice civile ci dice che le regole dell’usufrutto si applicano, dove possibile, anche all’uso e all’abitazione. Questi diritti, come l’usufrutto, possono nascere per legge o per volontà delle parti, ma non possono durare oltre la vita del titolare.

Quindi, il proprietario di casa che cede a un’altra persona il diritto di abitazione non deve versare l’IMU. Tutt’al più dovrà pagare l’imposta chi vive nell’immobile, appunto il titolare di tale diritto di abitazione. Ma quest’ultimo, se ha la residenza in tale casa, può usufruire dell’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale. Quindi l’imposta non sarà versata da nessuno.

Come cedere il diritto di abitazione: scrittura privata o atto pubblico?

L’articolo 1350 del Codice civile impone la forma scritta per i contratti che costituiscono o modificano questi diritti. Quindi, una semplice stretta di mano o un accordo verbale non basta. Serve un documento, che può essere una scrittura privata o un atto pubblico.

L’articolo 2643 del Codice civile ci dice che questi contratti vanno trascritti nei registri immobiliari. Ma cosa succede se non lo facciamo? La Cassazione chiarisce: la trascrizione non è necessaria per far nascere il diritto di abitazione, serve solo a risolvere i conflitti tra chi ha acquistato lo stesso diritto dal medesimo proprietario.

Di qui il principio: «La costituzione del diritto di abitazione su un appartamento con scrittura privata registrata, pertanto munita di data certa, ma non autenticata dal notaio né trascritta, esonera il proprietario dal versamento dell’IMU». Tuttavia è necessario che quest’ultimo ne abbia dato comunicazione al Comune prima dell’annualità oggetto di accertamento. La soggettività passiva IMU grava su chi vive nella casa per la durata del diritto attribuitogli, che potrà tuttavia avvalersi a sua volta dell’esenzione se ha la residenza nella casa.

Ai fini IMU, il Comune non è considerato un “terzo” come quelli a cui si riferisce la trascrizione. Quindi, se il proprietario comunica al Comune, con un documento datato e certo, di aver concesso il diritto di abitazione, l’omessa trascrizione non è un problema.

In pratica: cosa significa tutto questo?

Se hai concesso a qualcuno il diritto di abitare in una tua casa, formalizzando l’accordo con una scrittura privata e comunicandolo al Comune, non devi pagare l’IMU. L’onere passa a chi abita la casa.

Facciamo un esempio concreto. Mettiamo che tu abbia una seconda casa e decida di lasciarla a tua nipote, con un regolare contratto di abitazione registrato, quindi con data certa. In questo caso l’IMU dovrà essere pagata da tua nipote e non da te. Se però tua nipote sposta la propria residenza proprio in tale immobile, neanche lei dovrà versare l’imposta al Comune.

Basta una scrittura privata per trasferire l’obbligo IMU?

Per trasferire il diritto di abitazione e quindi l’obbligo di pagare l’IMU non è necessario l’atto notarile: basta una scrittura privata, ma deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate (al costo di 200 euro) e va comunicata al Comune. Solo dall’anno di imposta successivo alla comunicazione al Comune, il proprietario dell’immobile non dovrà versare l’IMU.

La trascrizione della scrittura privata registrata non è obbligatoria.

Se non comunichi la concessione del diritto al Comune, rimani il soggetto passivo IMU.

Questa regola vale anche per usufrutto e uso: l’ordinanza della Cassazione è estendibile a questi diritti.