Il notaio risponde: Bonus acquisti per compravendite

La legge di Bilancio per l’anno 2025 (n.207/2024) ha modificato in modo significativo le modalità e le condizioni al fine di fruire taluni bonus finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio.

Acquisto di edifici ristrutturati: l’unità immobiliare oggetto di acquisto deve far parte di un fabbricato sul quale sono stati realizzati interventi di restauro, risanamento conservativo o di ristrutturazioni edilizie eseguite da imprese di costruzione o di ristrutturazione di immobili o anche da cooperative; le opere devono riguardare l’intero fabbricato e non solo un immobile; l’acquisto deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori. La detrazione è pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione (in caso di Cooperativa). L’importo è comprensivo dell’Iva da versare alla parte venditrice.

Deve infatti precisarsi che l’acquisto di tali tipologie è soggetto a imposta Iva nella misura del 4% in caso di agevolazioni prima casa e del 10% nel caso in cui non sia applicabile tale agevolazione per carenza dei requisiti previsti dalla Legge. La base imponibile dell’Iva è l’integrale corrispettivo dell’immobile e non si può fare ricorso al meccanismo del prezzo-valore richiedendo che la base imponibile sia determinata dal solo valore catastale dell’immobile oggetto di acquisto. L’ammontare del 25% di detrazione riferito al prezzo di acquisto comprende anche le pertinenze (cantina e autorimessa). Nel caso di acquisto di due unità abitative la detrazione del 25% si applica su entrambe. La detrazione spetta non solo a chi acquista la piena proprietà ma anche se si acquistano contestualmente il diritto di usufrutto e la piena proprietà; in tal caso la detrazione viene ripartita in base al valore.

Acquisto di autorimesse e parcheggi pertinenziali a immobili a uso abitativi: l’importo della detrazione è corrispondente alle spese, comprensive di Iva, sostenute dal costruttore per la sua realizzazione. La documentazione viene rilasciata direttamente dal venditore. Il vincolo di pertinenzialità tra l’immobile a uso abitativo e l’autorimessa deve risultare dal contratto di acquisto. Il pagamento deve avvenire con bonifico bancario o postale da cui emerga: la causale (art. 16-bis TUIR – Testo Unico Impose Redditi DPR 917/1986); il Codice Fiscale dell’acquirente e della impresa costruttrice.