Stato legittimo: le indicazioni del MIT nelle Linee Guida sul Salva Casa

Tuttavia, le amministrazioni mantengono il potere di
rilevare eventuali irregolarità successive al rilascio
dell’ultimo titolo che, se riscontrate, precluderanno di
ritenere sussistente lo stato legittimo dell’immobile.

Semplificazione sostanziale

Il Decreto Salva Casa opera una semplificazione sostanziale dei
titoli edilizi che attestano lo stato legittimo degli immobili,
includendo:

a) i titoli rilasciati o assentiti all’esito
delle procedure:

• di regolarizzazione degli interventi realizzati come variante
  in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo
  rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28
  gennaio 1977, n. 10 (SCIA ex articolo 34-ter, comma 3);
• di accertamento di conformità (permesso di costruire in
  sanatoria ex articolo 36 del Testo unico; permesso di costruire o
  SCIA in sanatoria ex articolo 36-bis del Testo unico);
• relative a interventi eseguiti in base a permesso di costruire
  annullato, ovvero a interventi edilizi di cui all’articolo 23,
  comma 01, del Testo unico in caso di accertamento dell’inesistenza
  dei presupposti per la formazione del titolo (rilascio di un
  permesso di costruire postumo, in sede di riesame dell’originaria
  domanda di permesso di costruire ai sensi dell’articolo 38, comma 1
  ovvero al pagamento delle sanzioni ex articolo 38 del Testo
  unico,

b) il pagamento delle sanzioni previste in caso
di:

• interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di
  permesso di costruire o in totale difformità da esso, interventi di
  ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 23, comma 01 del
  Testo unico, eseguiti in assenza di SCIA alternativa al permesso di
  costruire o in totale difformità da essa (pagamento delle sanzioni
  ex articolo 33, commi 2, 4 e 6-bis, del Testo unico);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di
  costruire, interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del
  Testo unico, eseguiti in parziale difformità dalla SCIA alternativa
  al permesso di costruire (pagamento delle sanzioni ex articolo 34,
  commi 2 e 2-bis del Testo unico);
•  interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA
  (pagamento delle sanzioni ex articolo 37del Testo unico);
• interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato,
  interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del Testo
  unico in caso di accertamento dell’inesistenza dei presupposti per
  la formazione del titolo (pagamento delle sanzioni ex articolo
  38);

c) la dichiarazione relativa alle tolleranze
costruttive, esecutive e in materia di distanze e
requisiti igienico-sanitari, incluse quelle risultanti
dall’applicazione del disposto di cui all’articolo 34-ter, comma 4,
del Testo unico (dichiarazione di cui all’articolo 34-bis, comma 3,
del Testo unico).

L’indicazione degli estremi o della ricevuta del pagamento della
sanzioni comprova la regolarizzazione degli interventi.

Interconnessione tra semplificazioni formali e sostanziali

L’articolo 9-bis conferma che titoli edilizi, sanzioni pagate e
dichiarazioni asseverate concorrono a dimostrare lo stato legittimo
dell’immobile.

Tuttavia, il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni sulle
tolleranze  non costituendo “titoli abilitativi”, non potranno
essere utilizzate per dimostrare, a monte, la legittimità dei
titoli pregressi, secondo quanto previsto dal meccanismo di
semplificazione formale di cui al primo periodo del comma 1-bis. Le
dichiarazioni sulle tolleranze edilizie hanno valore integrativo,
ma non sostitutivo.

Esempio applicativo

Il MIT riporta un esempio di interconnessione tra
semplificazioni formali e sostanziali proponendo un caso
pratico.

Se un immobile ha subito i seguenti interventi:

1. costruzione con permesso di costruire;
2. manutenzione straordinaria con SCIA;
3. difformità edilizie sanate con pagamento di sanzioni,

lo stato legittimo sarà determinato dalla SCIA (punto 2), ma per
la piena conformità dovrà essere affiancato dal pagamento della
sanzione (punto 3).