CASA DI PROPRIETÀ | Sfide e ostacoli per le famiglie Italiane, nell’indice di accessibilità dell’Ance

Le difficoltà di accesso alla proprietà immobiliare:

Il costo elevato degli immobili, soprattutto nelle grandi città, e la difficoltà di ottenere mutui a tassi accettabili, sono i principali ostacoli.
Queste problematiche non solo impediscono alle famiglie meno abbienti di acquistare una casa, ma hanno anche creato una “fascia grigia” di famiglie con redditi troppo alti per l’edilizia popolare, ma insufficienti per il mercato libero.
I costi elevati degli immobili, soprattutto nelle grandi aree metropolitane, e le difficoltà nell’ottenere mutui a tassi accessibili, infatti, rendono l’acquisto un traguardo difficile da raggiungere.

L’indice di accessibilità dell’Ance | la “fascia grigia”:

Queste difficoltà creano una “fascia grigia” di famiglie con un reddito troppo alto per accedere agli alloggi popolari, ma insufficiente per affrontare le richieste del mercato libero.
Per quantificare l’impegno economico necessario per l’acquisto di una casa, il Centro Studi dell’Ance ha elaborato un “indice di accessibilità”, volto a misurare la quota di reddito disponibile che una famiglia deve destinare al pagamento della rata di un mutuo ipotecario.

In particolare, tale indice è definito dal rapporto tra la rata del mutuo (funzione del prezzo di compravendita dell’immobile, della durata del finanziamento e del tasso annuo nominale applicato all’importo dello stesso) e il reddito disponibile delle famiglie, al netto dei fitti figurativi:

• Prezzi delle case: sono stati utilizzati i dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate, prendendo in considerazione i prezzi medi nei comuni capoluogo, riferiti a un immobile standard di 80 mq.
• Mutui: è stato considerato un mutuo pari all’80% del valore dell’immobile, con piano di ammortamento francese;
• Tassi di interesse: sono stati utilizzati i dati CRIF, sui tassi medi annuali per mutui ventennali a tasso fisso.
• Redditi: utilizzati i dati 2022 della Banca d’Italia sui bilanci familiari, considerando il primo e il secondo quintile di reddito regionale per rappresentare famiglie meno abbienti e “fascia grigia”.
• Soglia di accessibilità: nello studio è stata fissata al 30% del reddito disponibile. Se la rata del mutuo supera il 30% del reddito, la casa è stata considerata inaccessibile.

Risultati dell’analisi:

I risultati dell’analisi evidenziano come l’acquisto della casa sia economicamente insostenibile per le famiglie meno abbienti (primo quintile di reddito).
L’indice di accessibilità si attesta in media al 38,8% nei capoluoghi, il che significa che queste famiglie dovrebbero spendere quasi il 40% del loro reddito solo per pagare la rata del mutuo, superando il 60% nelle grandi città come Milano, Roma e Firenze.

Considerando la “fascia grigia” (secondo quintile di reddito), l’indice medio scende al 24,9%, ma le principali città rimangono inaccessibili.
Considerando anche le difficoltà del mercato della locazione, appare evidente come la comprensione di queste dinamiche sia fondamentale sia per chi operi nel settore immobiliare, quanto per chi si occupi delle politiche sociali.