Sanatoria col Salva Casa: quanto costa e quando si paga | Articoli

Le sanzioni variano a seconda che si tratti di variazioni essenziali, parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e assenza di SCIA, a seconda che si tratti di doppia conformità semplificata o standard e dipendono dall’aumento del valore venale dell’immobile: per un intervento sia eseguito in assenza della SCIA o in difformità da essa, si va da 1.032 a 10.328 euro. Il pagamento avviene in due fasi distinte

Abbiamo visto, in un articolo precedente, quando è possibile beneficiare della sanatoria semplificata ex art.36-bis del Decreto Salva Casa ottenendo, quindi, un permesso di costruire o una SCIA in sanatoria per la regolarizzazione degli abusi edilizi ‘minori’ (parziale difformità, assenza di SCIA, variazioni essenziali).

Ma quanto costa questa nuova sanatoria? E quando bisogna pagare?

Lo spiega nel dettaglio il MIT nelle linee guida ufficiali al DL 69/2024, che trattano dal principio alla fine il tema del trattamento sanzionatorio.

Sanatoria ordinaria o semplificata: importi diversi e differenziati

In primis, si evidenzia come gli importi siano diversi a seconda che si tratti di sanatoria classica ex art.36 (doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell’abuso che al momento di presentazione della domanda) o di sanatoria semplificata ex art.36-bis.

La disposizione di cui all’articolo 36-bis comma 5 prevede, quindi, che il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria siano subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo differenziato in base alle diverse tipologie di interventi e in base al rispetto o meno della doppia conformità.

Tali sanzioni sono parametrate agli importi già considerati dal Testo unico edilizia prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa rispettivamente per il permesso di costruire in sanatoria e la SCIA in sanatoria.

Quindi, in virtù del comma 5 dell’art.36-bis, la sanzione sarà:

• pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Il 20% non si applica in caso di doppia conformità classica;
• pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della SCIA o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Sanzione supplementare in caso di compatibilità paesaggistica

Qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica anche una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione: tale sanzione si cumula con quelle edilizie.

Come si calcola la sanzione?

In concreto, la sanzione si valuta sulla base delle valutazioni relative all’incremento del valore venale del bene dell’Agenzia delle Entrate, anche tenendo in considerazione le prassi applicative già utilizzate nella vigenza dell’art.37, comma 4, del dpr 380/2001.

Anche prima del Salva Casa, del resto, l’amministrazione competente richiedeva al Fisco la quantificazione dell’incremento del valore venale del bene in conseguenza dell’intervento realizzato, ai fini della determinazione della misura della sanzione tra il minimo ed il massimo edittale.

Quindi, i comuni potranno fa riferimento a queste ‘regole’:

1. richiesta di quantificazione dell’incremento del valore venale da parte del comune all’Agenzia delle Entrate;
2. una volta quantificato l’incremento, si potrà determinare la sanzione applicabile secondo criteri di proporzionalità rispetto alla variazione percentuale del valore venale dell’immobile. Esempio: in caso di incrementi del valore venale dell’immobile pari al 20%, il Comune potrà applicare un incremento del 20% del minimo edittale.

Importante: in caso di interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA ex art.37, se il comune ritiene che tale intervento non abbia aumentato il valore venale dell’immobile si applicherà l’oblazione nelle soglie minime edittali di cui all’articolo 36-bis, comma 5, lettera b), cioè euro 1.032 e 516 a seconda del tipo di doppia conformità, senza dover coinvolgere il Fisco.

Le due fasi del pagamento

In riferimento al ‘quando’, il MIT precisa invece che il pagamento delle sanzioni si articola in due fasi:

il pagamento del contributo dovuto, a titolo di anticipazione dell’oblazione, ai fini della presentazione della richiesta di rilascio di titoli in sanatoria;
il pagamento del conguaglio risultante dalla differenza del valore dell’oblazione, determinato dall’amministrazione competente, e il valore del contributo già versato.