Diciannovemila euro di casa spariti in meno di due anni, senza che nessuno abbia toccato né lo stipendio né la rata. È l’effetto silenzioso dei tassi in salita, e chi aspetta il momento giusto rischia di trovarselo alle spalle.
Al supermercato la chiamano shrinkflation: la confezione è identica, il prezzo pure, ma dentro ci sono meno biscotti. Leggendo i calcoli di MutuiSupermarket.it pubblicati dal Sole 24 Ore, ho pensato che la casa stia subendo la stessa sorte. Una famiglia con lo stesso reddito e la stessa rata mensile, a ottobre 2026, può permettersi una casa che vale circa 19mila euro meno di quella che avrebbe comprato a gennaio 2025. Non è cambiato lo stipendio, non è cambiata la rata. È cambiato il prezzo del tempo, cioè il tasso d’interesse.
Mi colpisce soprattutto quanto sia discreta, questa erosione. Non compare nell’indice dei prezzi, non si vede sui cartelli delle agenzie, non fa notizia come il pieno di benzina. Avanza di un decimale alla volta, nei fogli di calcolo delle banche, e si manifesta solo quando qualcuno si siede davanti a un consulente e scopre che il suo budget si è ristretto.
Quanto vale davvero un decimale di tasso?
Il caso costruito dall’analisi è semplice e realistico. Un lavoratore guadagna 2.130 euro netti al mese. Le banche, per prudenza, vogliono che la rata non superi il 30% del reddito: 639 euro. Sceglie un mutuo a tasso fisso a trent’anni, che copre l’80% del valore di un immobile «brown», cioè con una classe energetica medio-bassa, come la gran parte delle case italiane. Gli immobili «green», in classe A o B, godono spesso di mutui dedicati con tassi migliori.
A gennaio 2025 la media dei tre migliori tassi fissi a trent’anni per una casa brown era del 2,58%. Con 639 euro al mese si otteneva un mutuo da 160mila euro, e quindi si poteva comprare una casa da 200mila. A ottobre 2026 lo stesso tasso medio è salito al 3,35%: con la stessa rata si finanziano circa 145mila euro, cioè una casa da 181.359 euro. La differenza è di 18.641 euro, il 9,3% di potere d’acquisto immobiliare evaporato.
Il dato che mi sembra più istruttivo è la sproporzione tra causa ed effetto. I tassi sono saliti di 77 centesimi di punto. Detto così sembra poco; in termini relativi è quasi un 30% in più, e su trent’anni ogni decimale si moltiplica. Chi volesse comunque comprare la casa da 200mila euro dovrebbe pagare una rata di 705 euro: 66 euro in più al mese, quasi 23.700 euro sull’intera durata. E per restare nella soglia del 30% gli servirebbe uno stipendio netto di circa 2.350 euro, cioè 220 euro in più al mese, che i rinnovi contrattuali sono ben lontani dal garantire.
Aspettare conviene?
È la domanda che mi fanno più spesso, e a cui rispondo sempre con prudenza. Il percorso di questi due anni dimostra quanto sia rischioso inseguire il momento perfetto. Nell’estate 2025 il fisso aveva già superato il 3,1%, e la casa raggiungibile era scesa a 186mila euro. Poi, nella primavera 2026, una tregua: a marzo e a maggio il tasso è tornato al 3,09% e il valore raggiungibile è risalito a 187mila euro. Molti hanno pensato che il peggio fosse passato. Da maggio, invece, la salita è ripresa mese dopo mese, fino al 3,35% di ottobre, il livello più alto del periodo.
Chi ha aspettato la finestra giusta oggi ha un budget più basso di quello che aveva in primavera. Nessuno può prevedere con certezza l’andamento dei tassi, e chi dice il contrario vende qualcosa. Per questo diffido dei consigli che invitano a rinviare in attesa di condizioni migliori: possono arrivare, ma possono anche non arrivare, e intanto il tempo passa e l’affitto si paga.
Fisso o variabile?
Il tasso fisso resta la scelta di gran lunga prevalente: a ottobre 2026 riguarda l’85% delle richieste, ma a fine 2025 era al 95%. In meno di un anno dieci richiedenti su cento hanno cambiato idea. Lo capisco: quando il fisso sale, il variabile, che in partenza costa un po’ meno, diventa tentante. Ma proprio l’analisi ricorda che sono attesi nuovi rialzi della Banca centrale europea in primavera, che potrebbero portare il variabile al livello attuale del fisso.
Il mio punto di vista, da giurista più che da economista, è che la scelta non dipende solo dal tasso di oggi, ma dalla capacità della famiglia di reggere una rata che cambia. Il variabile può convenire a chi ha margini ampi e può sopportare aumenti; il fisso compra la certezza, e la certezza ha un prezzo. Va ricordato, poi, che il mutuo non è un matrimonio indissolubile: la legge consente di trasferirlo a un’altra banca con la surroga, senza costi per il cliente (art. 120-quater, d.lgs. n. 385/1993). Chi oggi accetta un fisso più alto potrà cercare condizioni migliori se i tassi scenderanno.
Chi sta pagando il conto, oltre alle famiglie?
Finora le banche hanno fatto da cuscinetto. Il rialzo dei tassi fissi offerti è stato più lento dell’aumento degli indici di riferimento, gli Irs, perché molti istituti hanno applicato spread molto bassi, in alcuni casi perfino negativi. In pratica hanno rinunciato a parte del margine pur di non perdere clienti. È una protezione preziosa, ma non durerà per sempre: se gli Irs continueranno a salire, prima o poi le banche smetteranno di assorbire il colpo.
Il mercato immobiliare se ne sta già accorgendo. Le compravendite, cresciute del 4,4% nel primo trimestre 2026, si sono quasi fermate nel secondo, con un più 0,1%. Le previsioni parlano di un ulteriore rallentamento nel quarto trimestre, alimentato dalle aspettative di inflazione, dall’incertezza economica e dalla situazione internazionale. Quando una famiglia rinvia l’acquisto, è una scelta privata; quando lo fanno in molti, diventa un fenomeno economico.
Cosa farei, se dovessi comprare oggi?
Se dovessi comprare casa oggi, farei tre cose. Prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto, chiederei alla banca una delibera o almeno una valutazione preliminare del mutuo, per sapere quanto posso davvero ottenere. Nel preliminare inserirei una clausola che subordina l’acquisto alla concessione del mutuo entro una certa data, così da non perdere la caparra se il finanziamento non arriva o arriva a condizioni diverse. E confronterei le offerte guardando al costo totale, cioè al tasso annuo effettivo globale, non solo al tasso nominale, verificando se l’immobile ha i requisiti per un mutuo green.
Resta la lezione di fondo, che va oltre il mattone. Siamo abituati a misurare la ricchezza in euro, ma il potere d’acquisto si misura in ciò che quegli euro riescono a comprare. E dipende anche da variabili che nessuno di noi controlla, come il costo del denaro. Lo stesso stipendio, nello stesso Paese, a meno di due anni di distanza, compra quasi un decimo di casa in meno. Nessuno ce lo ha tolto con una tassa o con un taglio. Se n’è andato in silenzio, un decimale alla volta.
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