Se affitto casa, perdo i benefici fiscali “prima casa”? #finsubito prestito immediato – richiedi informazioni –

Ho acquistato un immobile con i benefici prima casa. Li perdo se affitto l’immobile?

La normativa in vigore (cioè la Nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986) stabilisce che per poter fruire delle cosiddette agevolazioni fiscali “prima casa” relative all’acquisto di immobili occorrano diversi requisiti tra i quali il seguente:

• l’immobile da acquistare sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente già risiede o in cui svolge la propria attività principale (lavorativa o di studio o sportiva) oppure in cui l’acquirente si impegna a trasferire la propria residenza, con dichiarazione da rendersi nell’atto di compravendita, entro diciotto mesi dalla data dell’atto stesso.

Pertanto la legge non richiede, per poter fruire dell’agevolazione “prima casa”, che il contribuente abbia o trasferisca la propria residenza proprio nell’immobile che si intende acquistare sfruttando le agevolazioni “prima casa”, ma stabilisce che per aver diritto a queste agevolazioni l’acquirente abbia già o trasferisca (entro diciotto mesi dalla data di acquisto) la propria residenza nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile che intende acquistare.

Inoltre, coma ha chiarito l’Agenzia delle Entrate (vedasi risposta ad interpello n. 399 del 1° agosto 2022), non è nemmeno necessario mantenere la residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile per un periodo minimo di tempo successivamente all’acquisto dello stesso.

Questo vuol dire che lei può affittare anche subito l’immobile acquistato mesi fa perché la legge non solo non richiede di avere o trasferire la residenza nell’immobile acquistato con i benefici fiscali “prima casa”, ma chiede invece di averla (già al momento dell’acquisto) o trasferirla (entro diciotto mesi dall’acquisto) nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile acquistato e senza nemmeno imporre all’acquirente di mantenerla successivamente in quel luogo per un periodo di tempo minimo.

Occorre però evidenziare che se lei affittasse per intero l’immobile in questione (cioè tutte le stanze contemporaneamente) avrebbe poi il dovere di comunicare all’ufficio anagrafe del Comune il trasferimento della sua residenza in altro luogo.

La residenza infatti, ai sensi dell’articolo 43 del Codice civile, coincide con il luogo in cui la persona dimora abitualmente, ma nel momento in cui lei concede in locazione ad altre persone l’intero immobile sta in effetti concedendo ad altri il godimento e l’uso dell’intero immobile nel quale, perciò, non può più sostenere di dimorare abitualmente (il contratto di locazione, infatti, consiste proprio nella cessione a terzi del godimento di un bene dietro pagamento di un corrispettivo e se si cede il godimento e l’uso dell’intero immobile non si può poi sostenere che si continua a dimorare in esso).

Il trasferimento della sua residenza in altro luogo (nello stesso o in altro Comune), a seguito della locazione dell’intero immobile, avrebbe pertanto i seguenti effetti:

• le agevolazioni prima casa non andrebbero perse (per quanto è stato detto nella prima parte della presente consulenza);
• non potrebbe più fruire invece dell’esenzione Imu che viene riconosciuta solo per l’abitazione principale del contribuente che è quella in cui il contribuente ha contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale;
• il calcolo della Tari dovrà tener conto, secondo quanto dispone il regolamento locale, del numero degli occupanti dell’immobile e dell’attività che vi si andrà a svolgere (ricettivo – turistica).

Per non perdere nemmeno l’esenzione Imu (qualora le interessasse mantenerla) dovrebbe conservare la dimora abituale nell’immobile in discussione evitando di concedere tutte le stanze in locazione e riservandosene alcune per sé.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte