Questi quattro lotti includono 1.K3.5.HH (precedentemente lotto 3-12) con un prezzo di partenza di oltre 10,198 miliardi di VND; 1.K3.1.OD (precedentemente lotto 3-8) a 2,632 miliardi di VND; 1.K3.4.HH (precedentemente lotto 3-5) a oltre 2,091 miliardi di VND; e 1.K3.3.HH (precedentemente lotto 3-9) a oltre 1,744 miliardi di VND.
Si tratta anche dei quattro lotti che sono stati aggiudicati all’asta con un’offerta record di oltre 37.000 miliardi di VND alla fine del 2021. Tuttavia, successivamente, gli acquirenti non hanno pagato in tempo le tasse di utilizzo del terreno e hanno perso le loro caparre.
In precedenza, i quattro lotti di terreno erano stati messi all’asta di persona presso il Centro Servizi per le Aste di Beni di Ho Chi Minh City. Questa volta, l’asta si svolgerà sulla piattaforma d’aste online del Ministero della Pubblica Sicurezza .
Perché i terreni di Ho Chi Minh City vengono messi all’asta attraverso il sistema del Ministero della Pubblica Sicurezza?
Analizzando questo innovativo sviluppo, l’avvocato Tran Cao Dai Ky Quan (direttore dello studio legale Tri An e docente presso l’Accademia giudiziaria di Ho Chi Minh City) ha affermato che la scelta da parte del Ministero della Pubblica Sicurezza di una piattaforma di aste online si basa interamente su solide fondamenta legali e garantisce la dovuta autorità.
Saranno resi noti i prezzi di partenza per i quattro lotti di terreno a Thu Thiem che saranno messi all’asta il 27 novembre.
GRAFICA: NGOC DUONG – DANG SINH
L’avvocato Quan ha analizzato che la base giuridica principale deriva dalla Risoluzione governativa n. 66.21/2026 del 26 giugno 2026 (in vigore dal 31 agosto 2026). Secondo il comma 2, articolo 2 della Risoluzione, il sistema di aste online è stato creato, gestito e amministrato dal Ministero della Pubblica Sicurezza per servire le attività di asta di beni a livello nazionale.
Nello specifico, la clausola 2, articolo 3 della Risoluzione stabilisce che l’autorità competente che decide sull’asta deve richiedere all’organizzazione incaricata dell’asta di condurre l’asta tramite il sistema di aste online del Ministero della Pubblica Sicurezza per i beni di alto valore o i diritti di utilizzo del suolo assegnati/concessi in locazione per progetti di investimento soggetti ad approvazione ai sensi della Legge Fondiaria, al fine di garantire la sicurezza dei dati e prevenire la corruzione.
“Il Ministero della Pubblica Sicurezza svolgerà il ruolo di fornire l’infrastruttura tecnologica, gestire il sistema tecnico e garantire la sicurezza delle informazioni, in conformità con la clausola 1, articolo 6 della Risoluzione 66.21/2026. Ciò non modifica né interferisce con l’autorità di gestione del territorio del governo di Ho Chi Minh City. Allo stesso tempo, il sistema del Ministero della Pubblica Sicurezza è collegato al Portale Nazionale per le Aste di Beni (sotto il Ministero della Giustizia) tramite la Piattaforma Nazionale di Integrazione per la Condivisione dei Dati (NDXP), garantendo assoluta trasparenza e apertura”, ha ulteriormente analizzato l’avvocato Quan, aggiungendo che, poiché l’asta si è svolta il 27 novembre (dopo l’entrata in vigore della Risoluzione 66.21/2026), l’applicazione di questo sistema è corretta in termini di tempistica e validità legale .
Inoltre, l’avvocato Quan ha affermato che l’utilizzo del sistema di aste online del Ministero della Pubblica Sicurezza deriva dal meccanismo di organizzazione delle aste online di beni immobili stabilito dal Governo, indipendentemente dal fatto che i terreni siano gestiti o meno dal Ministero della Pubblica Sicurezza. Di conseguenza, l’autorità competente di Ho Chi Minh City esercita comunque la facoltà di decidere in merito all’asta dei diritti di utilizzo del suolo, l’organizzazione delle aste di beni immobili è responsabile dell’organizzazione dell’asta e il Ministero della Pubblica Sicurezza svolge la funzione di gestione e funzionamento del sistema di aste online.
Uno sguardo più da vicino ai 4 lotti di terreno da un miliardo di dollari a Thu Thiem che stanno per essere messi all’asta.
Rinunciando alla caparra, perderai l’intera somma versata e ti sarà vietato partecipare alle aste per un periodo massimo di 5 anni.
Un altro aspetto che preoccupa particolarmente molti investitori e il pubblico è se un’azienda che si aggiudica l’asta perderà la caparra e quali sanzioni saranno imposte qualora si rifiutasse successivamente di pagare il canone di utilizzo del terreno.
L’avvocato Ha Hai (vicepresidente dell’Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City) ha sottolineato: “A seguito dell’incidente relativo alla confisca dei depositi nel 2021, il quadro giuridico in materia di aste di terreni e beni è stato modificato e integrato per inasprire al massimo le normative, al fine di porre fine alla pratica dell’acquisto fraudolento di titoli e alla manipolazione del mercato.”
Di conseguenza, “ritirare la caparra” non è un diritto dell’azienda. Molte aziende in passato credevano erroneamente di poter considerare la perdita della caparra come un “costo di rischio” al momento del ritiro. Tuttavia, secondo il comma 3 dell’articolo 46 della Legge sulle aste di beni, non appena il banditore annuncia l’aggiudicatario, l’impegno contrattuale e gli obblighi finanziari si perfezionano ufficialmente. Il rifiuto di pagare successivamente costituisce una violazione degli obblighi legali assunti e non dovrebbe essere considerato un “diritto unilaterale”.
“Ai sensi dell’articolo 39, comma 1, della legge modificata sull’asta dei beni del 2024 e del punto c, comma 9, articolo 55 del decreto 102/2024 (modificato dal decreto 226/2025), al momento dell’annuncio dei risultati dell’asta, l’intero importo del deposito e gli interessi maturati (se presenti) saranno immediatamente convertiti in una cauzione a garanzia dell’adempimento degli obblighi finanziari. Qualora l’aggiudicatario non provveda al pagamento o versi un importo insufficiente entro il termine stabilito, l’autorità fiscale notificherà al Presidente del Comitato Popolare competente l’annullamento della decisione di riconoscimento dell’aggiudicazione. In tal caso, l’aggiudicatario non riceverà certamente indietro la cauzione. Qualora l’impresa abbia versato un importo superiore alla cauzione, lo Stato rimborserà solo la differenza”, ha dichiarato l’avvocato Ha Hai.
Allo stesso tempo, secondo l’avvocato Hai, quando individui o organizzazioni che si aggiudicano l’asta violano i propri obblighi di pagamento, saranno applicate nuove e più severe sanzioni, tra cui il divieto di partecipare alle aste per un periodo da 2 a 5 anni. “Si tratta di un punto cruciale e senza precedenti nel 2021. A partire dal 1° gennaio 2025, ai sensi del comma 2, articolo 70 della legge modificata sulle aste immobiliari del 2024 e dell’articolo 25 del decreto 172/2024, coloro che si aggiudicano terreni all’asta per progetti e violano gli obblighi di pagamento, con conseguente annullamento dell’aggiudicazione, saranno soggetti alla sanzione dell’esclusione dalle aste: un’esclusione da 2 a 5 anni per chi si aggiudica l’asta ma non paga; e un’esclusione da 6 mesi a 3 anni per chi paga solo parzialmente”, ha dichiarato l’avvocato Hai, aggiungendo: “La sanzione dell’esclusione dalle aste fino a 5 anni rappresenta un duro colpo per lo status giuridico, la capacità operativa e la reputazione di mercato delle imprese immobiliari, costringendo gli operatori a essere estremamente cauti prima di presentare un’offerta”.
Il signor Hai ha inoltre aggiunto che, per prevenire le violazioni fin dalle fasi iniziali, il nuovo quadro giuridico inasprisce anche il rapporto tra deposito e capacità finanziaria del proprietario. Nello specifico, aumenta l’importo del deposito per i progetti di asta fondiaria a…
Dal 10% al 20% del prezzo di partenza (secondo la legge n. 37/2024/QH15), mentre la vecchia normativa prevedeva una percentuale compresa tra il 5% e il 20%. In quest’asta di 4 lotti di terreno a Thu Thiem, l’importo della caparra è fissato a un massimo del 20% del prezzo di partenza.
Allo stesso tempo, secondo il punto c, comma 2, articolo 9 della Legge del 2023 sulle attività immobiliari e Decreto 102/2024, le imprese partecipanti devono dimostrare un capitale proprio non inferiore al 20% del capitale totale investito (per progetti inferiori a 20 ettari) o non inferiore al 15% (per progetti pari o superiori a 20 ettari), garantendo al contempo la capacità di reperire capitali e una comprovata esperienza nello sviluppo di progetti.
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