cosa sono e quando si pagano — idealista/news

Le spese d’istruttoria del mutuo sono un costo da prendere in debita considerazione, quando ci si appresta a valutare un finanziamento per l’acquisto di un immobile. Infatti, le banche possono richiedere il pagamento di alcuni oneri connessi alla pratica del mutuo, quali la valutazione della situazione patrimoniale e della solvibilità del cliente. 

L’ammontare delle spese d’istruttoria può variare a seconda dell’istituto di credito e, in presenza di agevolazioni o promozioni, possono essere addirittura gratuite. Per questo è utile avvalersi di strumenti online per trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze.

Quali sono le spese di istruttoria del mutuo

Cosa sono le spese di istruttoria del mutuo? Così come già accennato in apertura, si tratta di costi richiesti dalla banca per valutare la fattibilità della pratica di finanziamento. Per poter concedere il mutuo, l’istituto di credito deve infatti accertarsi che il cliente sia in grado di rientrare dal debito e, per questo, è necessario verificarne nel dettaglio la situazione patrimoniale.

Questo processo può essere anche molto oneroso per la banca e, per questa ragione, è solitamente il richiedente a sostenerne la spesa. È però importante sottolineare che, ai sensi del Testo Unico Bancario – ovvero il D.Lgs. 385/1993 – e delle disposizioni della Banca d’Italia in tema di trasparenza, la banca dovrà indicare chiaramente tali costi all’interno del contratto di mutuo.

Cosa comprendono le spese d’istruttoria del mutuo

Ma cosa comprendono le spese d’istruttoria del mutuo? Come già spiegato, si tratta dei costi che l’istituto di credito deve sostenere per verificare la fattibilità della pratica di finanziamento. Più nel dettaglio, possono includere:

• la valutazione del merito creditizio, ovvero della capacità del richiedente di saldare in itinere il suo debito. Ciò comporta un controllo della situazione patrimoniale del cliente, l’analisi della stabilità del suo reddito, nonché lo storico creditizio. La banca infatti valuta se il richiedente sia stato in grado di ripagare eventuali debiti precedenti;
• la verifica della documentazione fornita, come le dichiarazioni dei redditi, le buste paga e via dicendo;
• la gestione interna della pratica del mutuo, ovvero di tutti quei passaggi amministrativi di cui la banca si avvale sia per la valutazione della richiesta che per la predisposizione del contratto.

Quanto costa la pratica del mutuo

Specificato quali siano le spese d’istruttoria del mutuo, e quali i relativi costi, è lecito chiedersi a quanto ammontino. Innanzitutto, è utile sottolineare che queste spese possono variare da un istituto di credito all’altro, in base a diversi fattori:

• la tipologia di mutuo richiesta, poiché le banche possono imporre tariffe differenziate in relazione al finanziamento richiesto. Ad esempio, le spese d’istruttoria per il mutuo prima casa sono generalmente più basse rispetto ad altre tipologie di immobile;
• l’importo richiesto, poiché generalmente più è alto il valore, maggiori sono le spese;
• le politiche bancarie adottate dall’istituto di credito, poiché spesso possono essere offerti ai richiedenti sconti o promozioni.

In media, le banche richiedono tra lo 0,5% e l’1% dell’importo finanziato, sempre con variazioni anche sensibili tra un istituto di credito e l’altro. Di conseguenza, per una prima casa le spese d’istruttoria possono essere comprese tra 200 e 1.000 euro, a seconda del valore del mutuo. Tuttavia, è necessario ricordare che alcune banche preferiscono proporre costi fissi – in media, tra i 150 e i 400 euro – anziché proporzionali al finanziamento.

Spese d’istruttoria del mutuo: quando si pagano

Compreso in che modo i costi di istruttoria del mutuo vengano calcolati, quando è necessario pagarli? 

Sebbene ogni banca possa imporre delle specifiche modalità e tempistiche per il pagamento delle spese d’istruttoria, generalmente vengono addebitate al momento dell’erogazione del finanziamento, in sottrazione all’importo richiesto. Di conseguenza, se si ottiene un mutuo da 100.000 euro, e i costi della pratica ammontano a 500 euro, si riceverà un accredito di 99.500 euro effettivi.

In alternativa, alcuni istituti di credito possono richiedere l’addebito separato direttamente sul proprio conto corrente.

Come non pagare le spese d’istruttoria del mutuo

In presenza di alcune determinate condizioni, è possibile non pagare le spese d’istruttoria del mutuo. Seppur con qualche differenza da un istituto di credito all’altro, questi costi non sono spesso dovuti:

• in caso di mancata approvazione del mutuo;
• in presenza di promozioni da parte della banca, che può offrire costi azzerati per determinate categorie di clienti;
• quando si può accedere alla negoziazione diretta con l’istituto di credito, proponendo l’eliminazione di questi costi in virtù di altri oneri.

Nonostante non sia sempre possibile azzerare questi costi, a volte vi è la possibilità di ridurli sensibilmente. Ad esempio, diverse banche decidono di decurtare al 50%, o di azzerare, le spese spese d’istruttoria per un Mutuo Under 36.

Spese d’istruttoria del mutuo: detrazioni e agevolazioni

Fortunatamente, anche per coloro che non possono direttamente approfittare di specifiche promozioni bancarie, vi è la possibilità di recuperare parte dei costi d’istruttoria.

Innanzitutto, è utile ricordare che le spese d’istruttoria sono detraibili insieme agli interessi passivi, limitatamente alla prima casa e purché rientrino negli oneri accessori collegati al mutuo. Si potrà perciò detrarre fino al 19%, nel limite di 4.000 euro annui massimi previsto proprio per gli interessi passivi, prendendo però in considerazione che:

• il mutuo deve essere stato contratto entro 12 mesi, precedenti o successivi, all’acquisto dell’immobile;
• si deve rimanere all’interno dei limiti massimi complessivi di detraibilità previsti dalla legge, normalmente definiti di anno in anno dalla Legge di Bilancio.

Sul fronte delle agevolazioni, invece, la questione è più complessa. Di norma, queste prevedono fondi di garanzia per l’ottenimento del mutuo e sconti sulle relative imposte, ma non precisi interventi sui costi di istruttoria, poiché di competenza esclusiva delle banche. Tuttavia, diversi istituti di credito abbinano sconti o azzeramenti delle spese di istruttoria per i clienti che hanno avuto accesso:

• al Fondo di Garanzia Prima Casa, che permette di approfittare di una garanzia pubblica fino all’80% sul valore dell’immobile, in presenza di determinati requisiti;
• al già citato Mutuo Giovani Under 36 che, oltre sempre a una garanzia pubblica sull’immobile per richiedenti di età inferiore a 36 anni con ISEE non superiore a 40.000 euro, introduce altre misure, come l’eliminazione dell’imposta sostitutiva sul mutuo, nonché delle imposte catastale, ipotecaria e di registro. Come già spiegato, le spese di istruttoria del mutuo giovani vengono spesso azzerate o decurtate dal 50% dall’istituto di credito prescelto.

Naturalmente, per comprendere se si abbia diritto a detrazioni e agevolazioni, è utile richiedere una valutazione al proprio commercialista di fiducia. Per scoprire, invece, se esistano promozioni o sconti sui costi di istruttoria, è bene chiedere conferma diretta alla banca di propria preferenza.