Rifacimento dell’intonaco esterno del fabbricato: servono i permessi? 

Il rifacimento dell’intonaco esterno rappresenta un intervento fondamentale per la conservazione e la protezione degli edifici, in quanto consente di eliminare crepe, danni e segni di vetustà, migliorando al contempo l’efficienza energetica e l’estetica della facciata.

Servono dei permessi per questi interventi? Ecco cosa sapere.

Manutenzione ordinaria vs straordinaria

Secondo l’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia l’intervento di rifacimento dell’intonaco può essere classificato come:

Manutenzione ordinaria

Se l’intervento si limita alla sostituzione delle finiture, ovvero nella rimozione e sostituzione dell’intonaco senza modificare la struttura, la volumetria o l’aspetto complessivo della facciata. Gli interventi limitati al solo rifacimento dell’intonaco, senza modifiche strutturali o variazioni dell’aspetto esterno, non richiedono la presentazione di pratiche edilizie e possono essere eseguiti liberamente.

Recenti sentenze, come quelle del Tar Campania (sentenza numero 83 del 10 gennaio 2021) e del Tar Veneto (sentenza numero 1056 del 27 novembre 2017), hanno ribadito che interventi puramente manutentivi – come la semplice sostituzione dell’intonaco – non richiedono il permesso di costruire, ribadendo così il carattere di edilizia libera di tali operazioni.

Manutenzione straordinaria

Se il rifacimento è abbinato ad altri interventi che comportano modifiche rilevanti, come variazioni della sagoma o dei prospetti, o si integra in un progetto di ristrutturazione che altera la volumetria dell’edificio, allora si configura come manutenzione straordinaria. In tali situazioni è obbligatorio presentare titoli abilitativi quali la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o, per lavori più complessi, il permesso di costruire.

Altro elemento da valutare è che, se il rifacimento dell’intonaco esterno copre oltre il 10% della superficie disperdente lorda dell’edificio, il Decreto Requisiti Minimi del 26 giugno 2015 impone l’installazione di un cappotto termico. Questo obbligo è applicabile solo a interventi significativi o che comportano la rimozione dei rivestimenti, mentre non si applica alle semplici operazioni di manutenzione ordinaria come la pulizia o la tinteggiatura.

Da ultimo occorre sempre tenere a mente che, anche se il rifacimento dell’intonaco esterno è di per sé una lavorazione abbastanza semplice da effettuare, il Comune può sempre emettere provvedimenti restrittivi o addirittura ordini di demolizione se ritiene che siano state alterate le caratteristiche urbanistiche dell’edificio.

Bonus fiscali e incentivi

L’intervento può dare diritto a diversi bonus fiscali, tra cui il bonus ristrutturazione, che consente una detrazione del 50% per l’abitazione principale (o del 36% per le altre unità immobiliari), applicabile se l’intervento rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria e non altera la volumetria complessiva.

È possibile anche usufruire dell’Ecobonus/Superbonus, qualora il rifacimento dell’intonaco fosse accompagnato da interventi di miglioramento dell’efficienza energetica (ad esempio l’installazione di un cappotto termico), previa verifica che l’intervento interessi oltre il 10% della superficie disperdente lorda.

In ogni caso, è essenziale che tutti i pagamenti siano effettuati con bonifici tracciabili e che la documentazione tecnica (autocertificazioni, asseverazioni, pratiche edilizie) sia correttamente conservata per almeno 10 anni.

Ultimo aspetto da non sottovalutare se si vive in un condominio è che, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, le spese per il rifacimento dell’intonaco devono essere ripartite in base alle quote millesimali, dato che le facciate sono considerate parti comuni.