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Dilazione debiti
Saldo e stralcio
L’acquirente di un’unità immobiliare sita in condominio paga i debiti del precedente proprietario?
Gli oneri condominiali servono a coprire i costi necessari per la gestione delle parti comuni dell’edificio (scale, ascensore, tetto, ecc.); per tale ragione, essi gravano su ciascun proprietario, il quale è obbligato in misura proporzionale al valore della sua proprietà. Il credito condominiale si estende anche all’acquirente dell’unità immobiliare del proprietario moroso, secondo le regole stabilite dal codice civile. In questo preciso contesto si pone il seguente quesito: l’amministratore può chiedere gli arretrati al nuovo condomino?
In buona sostanza, si tratta di comprendere se l’amministratore condominiale possa rivalersi sull’acquirente, cioè sul soggetto che è appena diventato condomino comprando l’unità immobiliare sita nell’edificio, pur non avendo partecipato alle assemblee e alle gestioni precedenti al suo arrivo. Approfondiamo l’argomento.
L’amministratore può chiedere gli arretrati all’acquirente?
Secondo il codice civile (art. 63 disp. att. cod. civ.), l’acquirente è solidalmente obbligato con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
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Dunque, l’amministratore può chiedere gli arretrati al nuovo condomino che non ha colpe per gli oneri non pagati, nei limiti di quelli dell’anno in corso e di quello precedente.
L’acquirente, se paga all’amministratore, ha diritto di rivalersi sul venditore, cioè su colui che era l’effettivo debitore, chiedendo la restituzione di quanto pagato.
Il codice precisa che chi cede la propria unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
L’amministratore può chiedere gli arretrati degli anni precedenti?
Come appena ricordato, l’amministratore – limitatamente ai debiti fino all’anno precedente alla vendita dell’unità immobiliare – può agire sia contro il venditore (ex condomino) che contro l’acquirente (nuovo condomino). Per i debiti ancor più risalenti nel tempo deve dunque ritenersi debitore esclusivamente il vecchio condomino.
Se il venditore ha un debito che risale a cinque anni prima, non si avrà alcun titolo per poter agire contro l’acquirente.
La regola appena descritta, posta a tutela dell’acquirente, può però essere facilmente aggirata dall’amministratore poco professionale o addirittura disonesto.
Spesso, a fine di ogni esercizio, l’amministratore riporta i crediti non ancora riscossi nel nuovo bilancio, che viene poi approvato dall’assemblea.
Tali crediti quindi vengono “rinnovati”, con la conseguenza che si riterranno inerenti all’annualità più recente. Ciò fa sì che tutti i debiti del venditore, riportati nell’ultimo rendiconto, vengano “ereditati” dall’acquirente, anche se molto vecchi.
Questa pratica, spesso usata anche per evitare la prescrizione degli oneri condominiali, finisce chiaramente per pregiudicare il nuovo condomino rendendolo responsabile anche per spese anteriori al biennio.
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In altre parole, se l’amministratore – durante l’assemblea – fa approvare il rendiconto contenente vecchi debiti “attualizzati”, il nuovo condomino dovrà pagare anche quelli, pur se risalenti ben oltre l’ultimo anno.
Questo rischio sussiste anche nell’ipotesi in cui tali debiti siano frutto di una cattiva gestione dell’amministratore, cioè se tali obbligazioni vengano rilevati all’improvviso, magari a seguito di controllo contabile affidato a un esperto: se tali debiti sono approvati dall’assemblea, tutti i condòmini se ne assumono l’onere, anche se risalenti a molto tempo prima.
La dichiarazione dell’amministratore vale come liberatoria?
Per evitare sgradite sorprese, l’aspirante acquirente può chiedere all’amministratore di condominio una dichiarazione scritta che attesti la situazione debitoria del condominio.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Roma, n. 7254/2023), la dichiarazione non esonera l’acquirente dal pagamento degli oneri nei limiti sinora visti, qualora l’amministratore – per negligenza o malafede – abbia omesso di indicare i debiti che in realtà erano esistenti.
Dunque, se l’acquirente compra casa pensando che non vi siano debiti ma poi in realtà questi dovessero sussistere, sarà tenuto ugualmente a pagare.
Chi paga i debiti condominiali: approfondimenti
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Dilazioni debiti fiscali
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