Punti Chiave
- L’azione di Realty Income è salita del 9% nell’ultimo mese. È risalita da un minimo a 52 settimane mentre i rendimenti dei Treasury scendevano.
- L’AFFO del terzo trimestre è aumentato del 3,7% a 1,12 dollari per azione, e la direzione ha alzato le sue previsioni AFFO per il 2026 a 4,45-4,46 dollari.
- Realty Income utilizza ancora debito e azioni per finanziare la sua crescita, quindi rendimenti più bassi riducono il costo di finanziamento dei suoi nuovi accordi.
- L’azione si scambia ancora al di sotto del suo multiplo medio quinquennale sull’AFFO forward, quindi sembra ancora un acquisto per il reddito. Un rimbalzo dei rendimenti dei Treasury è il rischio principale.
L’azione di Realty Income (O) è salita del 9% nell’ultimo mese fino alla chiusura del 6 novembre, mentre l’S&P 500 è sceso del 6% e il Nasdaq 100 dell’11%. Ha addirittura chiuso in rialzo il 5 novembre, quando l’S&P 500 ha perso il 4,4%.
La maggior parte di questo movimento è arrivata dal mercato obbligazionario. Ma quando Realty Income ha comunicato i risultati del terzo trimestre il 2 novembre, ha superato le stime e ha anche alzato le previsioni.
È iniziato con le obbligazioni
L’azione è scesa a un minimo a 52 settimane all’inizio di ottobre mentre i rendimenti dei Treasury salivano ai loro livelli più alti da oltre 20 anni.
Poi gli investitori hanno iniziato a vendere le azioni AI e a comprare obbligazioni. Il 22 ottobre, Meta Platforms è scesa del 7% a causa dei suoi piani di spesa in AI, il rendimento del decennale è sceso di 19 punti base al 4,95% e Realty Income è salita del 3%. Entro il 30 ottobre, il titolo decennale era sulla buona strada per il suo più grande rally mensile dal 2024.
Questo è un fattore più importante per Realty Income che per la maggior parte delle aziende. Dipende ancora dal debito e dalle nuove emissioni azionarie per finanziare il suo obiettivo di investimento di 10 miliardi di dollari per il 2026. Il CFO Jonathan Pong ha detto a settembre che il nuovo capitale azionario costa effettivamente quanto il rendimento AFFO dell’azione. Rendimenti dei Treasury più bassi riducono il costo del debito, e un prezzo delle azioni più alto riduce il costo del capitale azionario.
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Poi è arrivato un superamento e un aumento delle previsioni
L’AFFO del terzo trimestre è aumentato del 3,7% a 1,12 dollari per azione da 1,08 dollari, un centesimo sopra il consenso di 1,11 dollari. La direzione ha alzato le sue previsioni AFFO per il 2026 a 4,45-4,46 dollari, da 4,44-4,45 dollari, e ha mantenuto l’obiettivo di investimento di 10 miliardi di dollari. Le previsioni dell’utile netto GAAP sono scese a 1,55-1,56 dollari per azione.
Anche la crescita sembrava più pulita. L’AFFO ha superato l’FFO normalizzato di 17,4 milioni di dollari nel trimestre, in calo rispetto ai 23,5 milioni di dollari del secondo trimestre, quindi il divario di rettifica ha continuato a ridursi. L’occupazione è rimasta al 98,8% e il dividendo ha utilizzato un ben coperto 72,6% dell’AFFO.
Il nuovo intervallo è appena sopra i 4,44 dollari che gli analisti si aspettavano per il 2026 prima della comunicazione. L’AFFO per azione rimane ben al di sopra del dividendo in ogni anno delle stime:
La notizia sul finanziamento è stata la più importante. Le emissioni azionarie pubbliche hanno coperto solo il 18% del volume di investimento nel primo semestre, contro una media del 47% nei tre anni precedenti. Nel trimestre, la società ha anche aggiunto una joint venture europea con KKR e 1 miliardo di dollari di note convertibili al 3,75%. Come ha detto il CEO Sumit Roy nel comunicato, “Questo trimestre, abbiamo finanziato investimenti con uno spread realizzato neutrale alla leva di circa 170 punti base e abbiamo prefondato completamente il nostro fabbisogno di capitale azionario per il resto dell’anno.”
Un finale d’anno più lento
Le previsioni implicano un AFFO del quarto trimestre di 1,10-1,11 dollari per azione, contro 1,08 dollari un anno prima, quindi la crescita rallenta al 2%-3%. Cantor Fitzgerald e Freedom Broker hanno entrambi tagliato i loro target di prezzo a 63 dollari dopo la comunicazione.
La prova più grande sono le previsioni per il 2027, previste con i risultati del quarto trimestre all’inizio del prossimo anno. Prima della comunicazione, gli analisti si aspettavano un AFFO 2027 di 4,56 dollari per azione, una crescita inferiore al 3%.
Ancora economica rispetto alla sua storia
Anche dopo la corsa, l’azione si scambia ben al di sotto del suo solito multiplo. Alla chiusura del 2 novembre, si scambiava a 13 volte l’AFFO forward, contro una media quinquennale di 15 volte e un picco di 19 volte nell’aprile 2022:
È ancora circa 13 volte alla chiusura del 6 novembre a 59,04 dollari, dove l’azione rende il 5,5% sul suo dividendo annualizzato di 3,258 dollari. Anche quei target più bassi di 63 dollari sono circa il 7% sopra quella chiusura.
Realizzare profitti qui sembra prematuro. L’azione è ancora il 13% al di sotto del suo massimo a 52 settimane di 67,94 dollari, e il dividendo è ben coperto. A 13 volte, gli investitori pagano poco più della lenta crescita che gli analisti già si aspettano. Per gli investitori focalizzati sul reddito, aggiungere altro ha senso.
Se il rendimento del decennale risalisse sopra il 5%, i costi di finanziamento di Realty Income aumenterebbero con esso, e le azioni probabilmente restituirebbero parte del guadagno di questo mese.
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