Il mercato immobiliare corporate italiano chiude i primi nove mesi del 2026 con 10,05 miliardi di euro di investimenti, il valore più alto mai registrato per il periodo. Il dato è superiore del 26% a quello dello stesso periodo del 2025 e del 61% alla media decennale dei primi nove mesi (6,2 miliardi), e si avvicina già alla media annua 2016-2025 (9,7 miliardi). Il report del Centro Studi Gruppo IPI sottolinea che il risultato arriva in un contesto di tassi e inflazione di nuovo in rialzo.
Dopo un secondo trimestre eccezionale (4,38 miliardi), il terzo ha portato 2,75 miliardi di euro (+12% sul terzo trimestre 2025), in un mercato più frammentato e diversificato: 97 operazioni con un ticket medio di 28 milioni. Le otto operazioni sopra i 100 milioni valgono circa il 52% dei volumi.
Lo scenario: tassi in rialzo e shock energetico
Il trimestre è stato segnato dalla ripresa del conflitto in Medio Oriente a fine agosto e dal quasi totale blocco dello Stretto di Hormuz, che hanno riportato il Brent sopra i 100 dollari al barile. Lo shock energetico ha invertito la politica monetaria: la Fed ha alzato i tassi per la prima volta dal 2023 (3,75-4,00%) e ne prevede un altro rialzo entro l’anno, mentre la Bce ha portato il tasso sui depositi al 2,50%, con l’inflazione dell’area euro al 3,8%.
In Italia il Pil è cresciuto dell’1,0% annuo nel secondo trimestre e l’inflazione a settembre è salita al 4,1% (energia +22%, componente di fondo all’1,7%). Il Btp decennale ha raggiunto il 4,61%, con uno spread di 116 punti base. Per il real estate, osserva il Centro Studi, il costo del capitale è più alto, ma restano solide la domanda estera e i fondamentali di locazione.
I settori sotto i riflettori
Cambia la gerarchia delle asset class: nel terzo trimestre l’hospitality è prima con il 28% del totale, seguita da logistica (26%), retail (18%), uffici (14%) e living (7%). Hotel e logistica da soli valgono il 54% dei volumi trimestrali. Sull’insieme dei nove mesi il primato resta al retail, con 2,83 miliardi.
Hospitality
Con 774 milioni di euro nel terzo trimestre, oltre tre volte il dato dello stesso periodo del 2025, l’alberghiero è il settore più dinamico. Nei nove mesi arriva a 1,99 miliardi, il 20% del totale. A trainare è il leisure di alta gamma: Villa Certosa a Porto Rotondo, oggetto di cambio di destinazione d’uso, e il Lake Como Edition a Cadenabbia, acquisiti da capitali del Golfo e asiatici, accanto a conversioni urbane come l’ex Stazione Trastevere a Roma. Tra le province, Roma e Milano superano i 350 milioni di investimenti a testa, davanti a Como (oltre 300), Sassari (oltre 250) e Bologna (oltre 100).
Logistica
Il comparto registra 710 milioni nel trimestre (+72%) e 1,96 miliardi nei nove mesi (+64%), confermandosi terza asset class del periodo. Pesano portafogli core e last mile nel Nord Italia, tra cui Project Golden Collection, il portafoglio Kryalos-Nuveen nell’area milanese e il Giovi Logistics Park, oltre ad acquisizioni di utilizzatori finali come a Nogarole Rocca. La domanda riflette la riorganizzazione delle filiere produttive, la crescita della distribuzione alimentare e l’espansione della logistica urbana.
Retail
Il settore resta primo nei nove mesi (2,83 miliardi, 28% del totale), ma il terzo trimestre segna un netto ridimensionamento: 493 milioni contro 1,14 miliardi del terzo trimestre 2025. Il dato annuale è molto influenzato dall’operazione di via Montenapoleone 8 a Milano, che da sola vale il 41% dei volumi del comparto (oltre 1,1 miliardi, con capitali del Qatar). L’high street rappresenta il 45% degli investimenti retail, seguita dai centri commerciali (30%), dagli outlet (8%) e dalle gallerie (7%). Nel trimestre il segmento più dinamico è quello dei centri commerciali dominanti: il portafoglio di quattro centri acquisito da M Core, per oltre 300 milioni, tra cui Etnapolis a Catania e Grande Sud a Napoli, segnala il ritorno di interesse per il grande formato nel Sud, accanto a operazioni di sale & lease back su big box.
Uffici
Il comparto direzionale segna 379 milioni nel terzo trimestre (+50%) e 1,09 miliardi nei nove mesi, in lieve calo (-7%) sull’anno precedente. Il trimestre è segnato dall’acquisizione di Torre Diamante a Milano da parte di BNP Paribas, con uno share deal sul 51% delle quote. Milano (549 milioni) e Roma (382 milioni) concentrano l’85% degli investimenti direzionali dei nove mesi. La domanda resta selettiva: trophy asset ed edifici conformi ai criteri ESG da un lato, immobili obsoleti destinati a riconversione dall’altro.
Living
Nei nove mesi raggiunge 876 milioni, quasi il doppio dello stesso periodo del 2025 (+94%), con 188 milioni nel terzo trimestre. Il primo segmento è lo student housing (385 milioni), seguito da sviluppi build-to-suit e build-to-rent (circa 280 milioni). Nel trimestre spicca l’acquisizione da parte di Techbau di 14 società di progetto di Abitare In a Milano (circa 101 milioni), che secondo il Centro Studi conferma come il capitale istituzionale investa soprattutto nella produzione di nuova offerta abitativa: forward purchase, aree da sviluppare e riconversioni di immobili direzionali e produttivi.
Alternative e healthcare
Gli asset alternativi totalizzano 652 milioni nei nove mesi, più del doppio dello stesso periodo 2025, anche se il terzo trimestre si ferma a 74 milioni. I data center valgono 525 milioni, trainati dal campus Microsoft di Bornasco, mentre il self storage supera i 100 milioni. L’espansione dell’intelligenza artificiale e del cloud computing genera una domanda crescente di immobili altamente specializzati e di terreni con disponibilità di potenza elettrica; la pipeline del quarto trimestre è prevista ancora in crescita. L’healthcare si ferma a 267 milioni nei nove mesi (45 nel terzo trimestre).
Capitale estero al 72%, Milano in testa
Il mercato mantiene volumi elevati grazie al capitale estero, che pesa circa il 72% degli investimenti con nazionalità nota (era il 50% nei primi nove mesi del 2025), e a operazioni con una forte componente di equity. Europa e Regno Unito valgono il 29%, gli Stati Uniti il 25%, il capitale domestico il 28%; il restante 18% arriva da altri Paesi, tra cui Medio Oriente e Asia, protagonisti delle principali operazioni trophy: via Montenapoleone 8 nel secondo trimestre, Villa Certosa e Lake Como Edition nel terzo.
Quanto alla struttura delle operazioni, le transazioni core valgono il 40% dei volumi dei nove mesi (43% nel primo semestre), mentre cresce il peso degli share deal (22%), spinti nel terzo trimestre da Torre Diamante e dal portafoglio M Core. Seguono gli sviluppi (9%), i cambi di destinazione d’uso (5%), le operazioni di sale & lease back (5%) e i forward purchase (3%). In una fase di tassi in rialzo, spiega il report, la struttura societaria e il ricorso all’equity diventano strumenti per contenere il costo del capitale.
Sul piano geografico il Nord-Ovest concentra il 54% dei volumi: Milano raggiunge 3,64 miliardi (36%), Roma 974 milioni (10%). Il terzo trimestre registra però una forte crescita del Sud e delle Isole (567 milioni), legata a grandi operazioni come Villa Certosa e i centri commerciali di Catania e Napoli, che porta l’area a 1,04 miliardi nei nove mesi, oltre il 10% del totale. Le operazioni multi-localizzate, cioè portafogli distribuiti su più territori, valgono 1,55 miliardi e privilegiano logistica, retail e alternativi.
Rendimenti prime stabili, ma il premio al rischio si comprime
I prime net yield restano sostanzialmente invariati rispetto al secondo trimestre. Le transazioni non offrono ancora evidenze sufficienti di un riprezzamento, che il nuovo quadro dei tassi rende però probabile nei prossimi trimestri. Il rialzo del Btp al 4,61% ha ridotto il premio al rischio: per uffici prime e high street il rendimento netto è ormai inferiore a quello del titolo di Stato (rispettivamente -61 e -141 punti base), livelli sostenibili solo con attese di crescita dei canoni. Logistica (+64 punti) e centri commerciali (+189) offrono invece un premio positivo.
I rendimenti prime sono, rispetto al terzo trimestre 2025: logistica 5,25% (da 5,50%), uffici 4,00% (da 4,50%), high street 3,20% (da 3,50%), centri commerciali 6,50% (da 6,75%). Il ciclo, ricorda il Centro Studi, ha visto prima la compressione fino al 2022 (uffici al 3,00%, logistica al 4,80%), poi la decompressione con i tassi in salita (uffici al 4,50% e logistica al 5,50% a fine 2023) e dal 2025 una nuova compressione guidata da high street e uffici. I centri commerciali sono il comparto che si è riprezzato di più, passando dal 5,00% del 2018 al 7,10% di fine 2024 e poi al 6,50%, ancora 150 punti base sopra il livello pre-pandemia, mentre la logistica è la più stabile, con rendimenti sempre tra il 4,80% e il 5,50%. Per tutte le asset class i livelli attuali restano sopra i minimi della serie.
Le prospettive per fine anno
La pipeline per il quarto trimestre è consistente e distribuita su più comparti. Il quarto trimestre è storicamente il più intenso: negli ultimi cinque anni ha raccolto in media oltre un terzo dei volumi annui. A sostenere il mercato, secondo il Centro Studi, ci sono il capitale estero con forte componente di equity, meno sensibile al costo del debito, fondamentali di locazione solidi con vacancy prime ai minimi e canoni in crescita, la domanda strutturale di logistica, student housing e data center e un turismo ai massimi, che sostiene i valori alberghieri.
Non mancano i rischi: un possibile nuovo rialzo della Bce a dicembre con il Btp sopra il 4,5%, un Brent sopra i 100 dollari con inflazione intorno al 4%, la distanza tra domanda e offerta di prezzo su uffici secondari e retail non prime e possibili slittamenti dei closing al 2027, con l’esito dell’anno che dipenderà da tempi di closing, tassi ed energia.
Per i prossimi dodici mesi il Centro Studi stima volumi in aumento per hospitality, logistica, living e alternative, con rendimenti prime stabili. Retail e uffici dovrebbero mantenere volumi stabili: nel retail pesano la crescita di retail park e alimentare e l’allineamento dei prezzi dell’high street, negli uffici il prime nelle zone centrali è stabile mentre sul secondario è attesa una decompressione, con rendimenti in risalita.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
