Secondo l’ultimo Borsino Mutui Acquisto Casa, realizzato da MutuiSupermarket e Nomisma, il 45% dei potenziali acquirenti è perfettamente consapevole che i tassi di interesse potrebbero subire ulteriori rialzi nei prossimi dodici mesi.
Questa prospettiva non blocca, però, i progetti delle famiglie: quasi la metà (il 49%) procede secondo i propri programmi, il 17% anticipa i tempi per evitare futuri aumenti, solo il 22% decide di rimandare l’acquisto e appena il 5% valuta di rinunciare.
La casa resta quindi una necessità primaria legata alla vita quotidiana, molto più che una scelta di investimento. I dati evidenziano, inoltre, un mix di necessità anagrafiche e pura logica economica, dove il mutuo si conferma l’unica vera leva di accesso alla proprietà per quasi la metà degli acquirenti.
Perché gli italiani comprano casa: le motivazioni principali
Per quasi la metà degli acquirenti (46,6%), quindi, il mutuo rimane uno strumento indispensabile per comprare. Nella scelta finale pesano soprattutto il prezzo dell’immobile (74%), i tassi applicati (71%) e il bilancio familiare (67%), mentre tra i motivi principali che spingono le famiglie a comprare casa emergono quattro motivazioni:
20%
Prezzi nominali contro prezzi reali:
Secondo le stime per il triennio 2026-2028, il numero di abitazioni vendute in Italia resterà su livelli alti e stabili, passando da 767.000 a 782.000 (+2%), vicino al picco del 2022.
Per comprendere davvero la salute del mercato, però, è indispensabile saper leggere la dicotomia tra i prezzi “nominali” (quelli che vediamo negli annunci) e i prezzi “reali” (il valore effettivo, decurtato dall’inflazione):
Prezzi negli annunci
- 2026: +1,6%
- 2027: +1,0%
- 2028: +0,9%
- Significato: le somme richieste per gli immobili in vendita continuano a salire, ma con ritmi molto lenti e contenuti rispetto al passato.. Apparentemente, comprare casa costa ogni anno di più.
Deprezzamento Reale
- Dinamica Salariale: In grave ritardo (-8,6%) rispetto all’inflazione.
- Triennio 26-28: Perdita di valore cumulato stimata al -3,5%.
- Significato: i prezzi delle case crescono meno dell’inflazione generale e in termini reali gli immobili costano leggermente meno, ma i bilanci delle famiglie restano sotto pressione.
Perché i mutui fissi restano convenienti?
Sul fronte del credito, stiamo assistendo a un fenomeno finanziario controintuitivo in questo ultimo scorcio di 2026. Infatti, nonostante gli indici di riferimento internazionali siano in ascesa (l’IRS a 20 anni si attesta al 3,66% e l’Euribor a 3 mesi al 2,60%), i tassi offerti al pubblico non sono aumentati in modo rilevante.
Anzi, l’88% dei richiedenti sceglie il tasso fisso proprio perché il TAEG risulta estremamente competitivo. Ma come è possibile?
Il taglio dei margini bancari (spread): il tasso di un mutuo nasce dalla somma di due voci: un parametro di riferimento fissato dai mercati (l’IRS per i mutui a tasso fisso, l’Euribor per quelli a tasso variabile) e lo spread, cioè il guadagno della banca. Dalla fine del 2025 l’IRS a 20 anni è salito dal 3,0% al 3,66% (mentre l’Euribor a 3 mesi è al 2,60%). Per non frenare le richieste di mutuo, diversi istituti hanno assorbito questo aumento riducendo il proprio margine fino ad applicare spread negativi (fino a -0,56% tra le proposte più vantaggiose). Grazie a questa scelta, la migliore offerta online a tasso fisso è scesa al 3,10% (contro il 3,30% di fine 2025), mentre la media generale resta stabile intorno al 3,4%.
Se gli indici di mercato continueranno a salire, però, le banche potrebbero adeguare al rialzo i tassi offerti.
Nuove erogazioni previste in Italia
51 Mld €Valore complessivo dei mutui residenziali nel 2026
Case green e giovani: come cambiano le richieste di mutuo
Le scelte di chi compra casa non dipendono solo dai tassi, ma anche dall’età degli acquirenti e dall’attenzione ai consumi energetici. Con gli stipendi che faticano a recuperare il costo della vita, famiglie e giovani adattano le caratteristiche del mutuo alle proprie possibilità economiche.
Dal report emergono tre tendenze principali:
- La crescita dei mutui green: acquistare una casa ad alta efficienza energetica (classe A o B) è una scelta sempre più diffusa per ridurre le spese delle bollette. Le richieste per questi immobili raggiungono il 27% del totale (erano il 17% a fine 2023). Le banche incentivano questa scelta con sconti sui tassi tra lo -0,2% e lo -1,0%, portando il costo complessivo (TAEG) per un fisso intorno al 3,2%.
- Durate più lunghe per alleggerire la rata: per rendere l’impegno mensile sostenibile rispetto al reddito, il 64% di chi chiede un mutuo sceglie un piano di rimborso superiore ai 25 anni. Tra gli under 36 questa quota sale all’85%.
- Mutui che coprono quasi tutto il costo della casa: i giovani sotto i 36 anni rappresentano il 44% delle richieste totali. Avendo meno risparmi da anticipare, chiedono in media di finanziare l’87% del valore dell’immobile (un dato chiamato LTV, ovvero il rapporto tra importo del mutuo e prezzo della casa). Sulle richieste complessive, invece, il 36% delle domande punta a coprire tra il 91% e il 100% del costo dell’abitazione, spesso grazie al supporto del Fondo di Garanzia Prima Casa Consap.
Verificare il mutuo prima di cercare casa (un passo utile per chi vuole acquistare): in una fase in cui i tassi fissi restano contenuti grazie agli sconti applicati dalle banche, muoversi con metodo aiuta a evitare sorprese. Lo dimostra un’abitudine sempre più diffusa: oggi 1 acquirente su 3 (il 33%, in crescita rispetto al 24% precedente) verifica con la banca o tramite un comparatore la rata sostenibile e l’importo finanziabile prima ancora di iniziare a visitare gli immobili.
Conoscere in anticipo il proprio budget, infatti, permette di cercare casa con maggiore sicurezza e di valutare le attuali offerte a tasso fisso, prima che un eventuale rialzo degli indici di mercato porti gli istituti a rivedere al rialzo i tassi o a rendere più severi i criteri di concessione.
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