Negli appartamenti appena consegnati, i prezzi di affitto rimangono bassi.
Nel nord di Ho Chi Minh City, ex provincia di Binh Duong, il mercato immobiliare degli appartamenti sta registrando una notevole discrepanza tra prezzi di vendita e prezzi di affitto. Mentre i prezzi richiesti in molti progetti hanno raggiunto diversi miliardi di VND per unità, il canone di affitto medio per un appartamento con due camere da letto si aggira intorno ai 5-9 milioni di VND al mese.
Di recente, il mercato degli appartamenti in affitto nell’ex area di Binh Duong ha visto un aumento dell’offerta grazie ai progetti di recente completamento, e anche i prezzi sono diventati più competitivi.
Secondo le indagini, gli appartamenti del progetto A&T Sky Garden nel quartiere di Lai Thieu vengono offerti in affitto a prezzi compresi tra 5 e 6 milioni di VND al mese per le unità con una camera da letto, tra 6 e 8 milioni di VND al mese per le unità con due camere da letto e tra 8 e 13,8 milioni di VND al mese per le unità con tre camere da letto.
Nel frattempo, il prezzo di rivendita di un appartamento con due camere da letto presso l’A&T Sky Garden si aggira attualmente tra i 2,5 e i 2,8 miliardi di VND. Con un appartamento acquistato per 2,7 miliardi di VND e affittato a 7,5 milioni di VND al mese, l’investitore guadagna circa 90 milioni di VND all’anno.
Presso The Emerald 68, nel quartiere di Binh Hoa, il prezzo medio di affitto per un appartamento con una camera da letto varia da 5,5 a 6,5 milioni di VND al mese, mentre un appartamento con due camere da letto costa circa da 6,5 a 8,8 milioni di VND al mese.
Il prezzo di rivendita di un appartamento con due camere da letto in questo progetto di recente costruzione si aggira intorno ai 3,2-3,7 miliardi di VND. Se un investitore acquistasse l’appartamento per 3,5 miliardi di VND e lo affittasse per 8 milioni di VND al mese, il ricavo annuo raggiungerebbe i 96 milioni di VND.
Non solo i progetti appena consegnati, ma anche quelli consegnati lo scorso anno e che hanno avuto il tempo di essere operativi, si trovano a dover affrontare la concorrenza sui prezzi di affitto.
Nel quartiere Dong Hoa di Bcons City, il prezzo di affitto per un monolocale con arredamento di base varia da 4,5 a 5,7 milioni di VND al mese, mentre un bilocale costa circa 5,5-7,5 milioni di VND al mese. Nel frattempo, gli appartamenti bilocali in vendita si trovano a prezzi compresi tra 2,3 e 3,15 miliardi di VND.
I prezzi di affitto per gli appartamenti con una camera da letto al Bcons Polaris, nel quartiere di Di An, variano generalmente da 5,5 a 6,5 milioni di VND al mese, a seconda dell’arredamento, mentre gli appartamenti con due camere da letto costano circa 6-7,5 milioni di VND al mese. I prezzi di rivendita degli appartamenti con due camere da letto, invece, oscillano tra i 2,6 e i 2,8 miliardi di VND.
Rispetto ai due progetti menzionati in precedenza, i prezzi degli appartamenti presso The Maison nel quartiere di Thu Dau Mot sono inferiori, con unità bilocali offerte a circa 1,6-2,2 miliardi di VND. I canoni di locazione medi variano da 4,5 a 6,8 milioni di VND al mese.
Pertanto, con un appartamento a The Maison acquistato per 1,8 miliardi di VND e affittato per 6 milioni di VND al mese, il proprietario potrebbe guadagnare 72 milioni di VND di reddito da locazione all’anno.
Nonostante investimenti per miliardi di dong, il rendimento degli affitti si aggira solo intorno al 2,7-4%.
In base ai prezzi di acquisto e di locazione ipotizzati sopra, il rendimento lordo da locazione di questi progetti varia approssimativamente dal 2,74% al 4% annuo. Nello specifico, The Emerald 68 raggiunge circa il 2,74%, Bcons City circa il 2,86%, Bcons Polaris circa il 3%, A&T Sky Garden circa il 3,33% e The Maison circa il 4%.
Secondo il rapporto di mercato di Batdongsan relativo ai primi sei mesi del 2026, il prezzo medio di vendita degli appartamenti nella vecchia zona di Binh Duong ha raggiunto circa 42 milioni di VND/m2, mentre i prezzi degli affitti sono rimasti pressoché invariati. Ciò ha comportato una diminuzione del rendimento medio da locazione degli appartamenti al 2,9% annuo, 0,3 punti percentuali in meno rispetto al trimestre precedente.
Nel frattempo, secondo i dati del 2024 di questa società di ricerche di mercato, il rendimento medio da locazione degli appartamenti a Binh Duong ha raggiunto il 4,7% annuo, il più alto del paese, rispetto al 3,7% di Hanoi e al 3,6% di Ho Chi Minh City. In particolare, alcuni progetti hanno registrato rendimenti da locazione fino al 6-7,5% annuo.
Dopo due anni, i rendimenti degli affitti degli appartamenti nell’ex mercato di Binh Duong sono diminuiti in modo significativo.
Secondo il rapporto sul mercato immobiliare del terzo trimestre 2026 di Avison Young Vietnam, il rendimento da locazione degli appartamenti nel centro di Ho Chi Minh City si aggira intorno al 3-4% annuo, mentre i tassi di interesse sui mutui sono aumentati fino a circa il 12-15% annuo.
L’ampio divario tra il potenziale di generazione di reddito da locazione e il costo del capitale indica che l’utilizzo della leva finanziaria per investire in appartamenti in affitto si trova ad affrontare notevoli difficoltà. Questo divario può ulteriormente aumentare se si considerano i costi operativi e i periodi in cui l’appartamento rimane vuoto.
Da una prospettiva di mercato generale, la signora Cao Thi Thanh Huong, vicedirettrice della ricerca e consulenza presso Savills Ho Chi Minh City, ha osservato che il potere d’acquisto degli appartamenti sta rallentando, mentre i prezzi sul mercato primario rimangono elevati. La nuova offerta è concentrata principalmente nei segmenti di fascia media e alta, mentre gli immobili a prezzi accessibili stanno diventando sempre più rari, ampliando il divario tra i prezzi di vendita e la reale capacità di acquisto degli acquirenti.
In realtà, gli appartamenti più vecchi a Binh Duong presentano ancora dei vantaggi grazie all’elevata densità di popolazione, alle numerose zone industriali e alla continua forte domanda di alloggi da parte dei lavoratori. Tuttavia, un’elevata domanda di affitti non si traduce necessariamente in un’elevata redditività per i proprietari.
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